注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

不宜夸大楼市“闹粮荒”  

2009-05-24 11:24:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

不宜夸大楼市“闹粮荒”

 

近期,有媒体频频报道上海住宅存货趋紧,楼市江湖告急。随着楼市春委攻势的展开,上海住宅供应确实有些紧张,但是离“断炊”还差十万八千里,过分渲染这事儿,既有悖市场规律,又人为制造恐慌情绪,不明真相的购房者更加不知所措,开发商也会因此盲目提价,不利于市场稳定、健康发展,

 

比如,有一个报道说:按照目前每个月消化100多万平方米的购买力,库存新房将在4个月后被全部卖光。这种推论,是基于网上住宅可售量,截止今年5月21日,一手住宅可售量为642万平米,而今年前四个月的一手纯商品住宅月均成交量约为120万平米,如果按这一速度,可售量只须5.35个月便消化殆尽。

 

这种算法,实际上忽略了一个事实,那就是每个月都会有新增加供应进入市场,而且随着楼市的近几年月的强劲反弹,开发商已经开始增加新开工面积,以及加快施工进度,还有就新增土地储备——近期绿地、金地等企业拿地热情高涨,近期金地以82%的溢价水平抢到一块住宅用地。这就意味着,接下来一段时间,上海一手住宅供应量将呈增长态势。

 

不妨把眼光放得更开一些。近几年,上海的一手商品住宅供应确实呈下降态势,2005-2008年,分别为2257、1544.9、1340.9、1260万平米,这主要与近几年上海商品住宅用地供应量下滑有关。但也与开发商的策略有涉,尤其是2008年,由于房市特别低迷,上海一手商品住宅成交量巨跌65%,从而使很多企业减少了新开工面积,已经开工的项目也放慢的施工进度。所以2008年,上海一手商品住宅呈现供大于求的状态。

 

中长期来看,上海一手住宅市场并不“缺粮”。根据上海市2008-2012年住房建设规划,期内住宅新开工面积为9300万平方米,年均近2000万平米,当然其中配套房和经济适用房为4000万平米。这只是新供应面积,过去很多年,市场中依然存在较规模的存货,比如2007年底数据表明,上海已出让、但未开工的住宅用地可建面积为4500万平米左右。

 

另外,必须考虑住宅市场成交结构变化。看起来一手商品住宅供应量并不大,但二手房供应面积却保持高位,并且总体规模是增加的。比如去年年底,上海网上可售一手住宅面积只有800多万平米,二手住宅可售面积高达1400多万平米。所以,2008年一手商品住宅成交面积为891万平米,而二手住宅成交量高达1107万平米。其实,2005年二手住宅成交面积就曾超过一手商品住宅。据我们研究,上海住宅市场已经进入二手房主导的时代,光分析一手商品住宅情况已不能很好的反映市场整体形态了。

 

最后,供应和需求是市场最基本的两个要素,但在决定市场形态上面,需求的重要性强于供应。不妨以事实佐证。2006年末,上海一手住宅网上可售量超过1000多万平米,供应充裕,可2007年市场却是供不应求,房价大涨;2007年末,这一数据只剧减至500多万平米,看似要“断供”了,比现在还紧张,但2008年市场却是供大于求。因此,虽然目前这一数据为642万平米,相对目前月均成交量比较紧张,可一旦下半年成交量回落,就不会让人像目前这么让人忧虑了。

 

本文为新民网评论专栏特约

  评论这张
 
阅读(753)| 评论(6)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017