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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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物业税短期不会促跌房价  

2009-05-26 15:44:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业税短期不会促跌房价

 

物业税将出,房地产股首先下跌。昨日,《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》出台,其中提到研究开征物业税。与之前财政部、国家税务总局频繁提及物业税改革不同,此次是国务院首度将沉寂有时的物业税改革提到政府的议事日程。昨天东方早报的记者就此事采访了我,简单讲了几点。今天又有记者问我此事,不妨以博客的形式多谈一些。

 

物业税已经是“但闻楼梯响”好几年了。2003年十六届三中全会上,物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2007年,国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区,至此,包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆,已有十省市开始物业税“空转”运行。

 

2006年,有观点认为物业税出台后会使房价下降,甚至可达30-40%的降幅。纯属危言耸听。我认为,物业税的开征是早晚的事,关键是时间点的选择问题。今年政府可能会有力推进物业税,但很难全面开征。政策出台前应该先空转,再试点实转,而目前还处在空转阶段。

 

我的看法是,即使是开征物业税,也不一定铁定能降房价。因为房价能否降下来,最终还得看供求关系。那么,物业税如何影响供求关系?先说供应,随着开发成本的降低,应该说是降低了房地产开发的资金门槛,有利于吸引开发商扩大经营。再看需求,一方面,在市场竞争和政策引导条件下,随着产品成本的明显下降,房价也会有所下调,这会剌激部分中等收入者(尤其积蓄较少但收入并不低的年轻人)加入购房行列,虽然物业持有成本上升,其性质类似于按揭贷款对住宅消费的推动作用。另一方面,物业税大大增加了保有成本,而且最终必然实行累进税,越是大户型、越是豪宅其率税越高,这样无疑会打击房地产投机、投资需求,也会在一定程度上抑制大户型的自住型需求。

 

从上述可知,物业税有助于增加供应,或者说至少不会影响供应,对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。开始肯定是重点先对大户型开征物业税,而对于自住型的中小户型(有可能以90平米或120平米为分界线)或者暂时免征或者象征性的少征一点。如此一来,从需求上考量,物业税开征后的中短期内,并不会对市场需求产生明显的抑制。综合考虑,笔者认为物业税将不会对供求关系产生明显作用。

 

物业税开征时机,当然是在房地产上升期时候更容易推进,这有利于抑制投资需求,可以明显增加持有成本。目前的环境相对来说还是较为适合推出物业税,因为本轮房价还未调整到位,现在又重新上涨,政府的本意是不愿意看到这种现象的。尤其是部分投资需求现在开始重新入市,这对于稳定房价非常不利。

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