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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地产业离亏损还远着呢   

2009-05-26 09:27:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产业离亏损还远着呢

 

最近上海、北京、杭州等城市都爆出了高价地,尤其富力10亿拿下北京广渠路10号地,仿佛回到了2007年,引来业界惊呼一片。看来开发商实在是“不差钱”。实际上,楼市低迷,必然影响到开发商的利润率,2008年很多企业的日子比较难过,2009年春季反弹,显著缓解了很多企业的资金与营利压力。10年前,97-99年,在我国房地产业处于历史性低谷时,全国房地产开发商企业营业利润率曾连续三年出现负增长,也即全行业亏损。

 

那几年,全国各地出现了一大批烂尾楼,1996年地产企业一下子死掉37%,消失了12000多家。这轮经济调整,有可能重演10年的低迷程度,而房地产业的可能性较小,主要原因是10年商品住宅需求量小,而目前经过房改后,商品住宅需求量规模大,而且自住需求波动并不大。

 

前段时间,我们部门做一个《全国商品房空置情况研究报告》,其中稍稍对商品房空置与开发商利润率的内在联系做了点研究。商品房空置率的高低直接影响到开发企业的营利水平。我们尝试从我国1996-2008年间商品房空置率与房地产企业利润率数据中,探寻商品房空置对房地产企业经营状况的影响。

 

1996-2008年商品房空置率与房企营业利润率走势

地产业离亏损还远着呢  - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

根据国家统计局数据整理(08年利润率为拟合曲线预测)

 

由上图可以看出,商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系。1997至1999年商品房空置率上升时,房地产企业经营利润率一路下降,并在99年达历史低点为-1.16%。此后,空置率下降,房地产企业营业利润率逐步上升。这与数据相关分析结果一致。对以上数据进行相关分析可得,1996至2007年商品房空置率与房企营业利润率相关系数为-0.971。由此可见,商品房空置率对房地产企业营业利润率影响非常明显。

 

1999年开发企业利润率触底后,一直呈逐年上升之势,2007年高达10.41%。当然,这是国家统计局的全行业总体数据,现实中,很多开发企业的利润率远超过10%。即使不能称之为暴利,相比诸多其它行业,房地产开发业称得上是高利润率。2008年受市场低迷影响,这一指标下降。

 

另外,我们还通过分析商品房空置率与房企经营利润率曲线拟合图(略),可以发现,预计当商品房空置率超过16%时,房企经营利润率将再次为负。而2008年全国商品房空置率不足10%,2009年也不会增加很多。所以我们预计,今年我国房地产企业的利润率依然会维持在较高水平。要想重现1997-1999年全行业亏损,这轮楼市调整中的可能性并不大。

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