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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海房价仍有下跌空间   

2009-05-06 09:17:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海房价仍有下跌空间

 

4月,上海楼市红火异常。一手商品住宅成交量高达188万平米,果然是延续了三月的攻势,比三月份的153万平米又增加二成。5月份将如何,我倾向于认为5月成交量将继续维持高位,五一房展会的21万人看客,说明需求依然旺盛。但不排除小幅回落的可能性。5月极有可能是笔者之前预测的“撑竿跳”高点。关于这一点,有机会再展开讲。

 

本文主要对于上海一手商品住宅(剔除配套商品房和经济适用房因素)成交价格,做些分析。还是我的老风格,拿两张图表说话。下面一张05年以来月度房价演变情况,显而易见,07年4月之间,上海商品住宅价格处于盘整阶段。之后上涨,高峰是08年6月,超过17000元。之后迅速回落,在起伏波动中,总体趋势向下。

 

按年度看,08年全年成交均价为13000多,同比07年,上涨超三成。从月度看,近8个月,成交均价在13000元上下波动,3月为13147元,4月13296元,除了成交结构因素外影响外,反映出开发商有所提价,价格似有上行趋势。我认为,接下来的5、6月,确有上行可能。但看整个走势形态,以半年和一年期限观察,应有下行空间。事实,前些我们所做房价收入比的研究报告,结论也是上海房价目前偏高,纯商品住宅08年房价收入比高达17.2倍,有回落空间。

上海一手房商品住宅成交均价变化图(元/平米)

 上海房价仍有下跌空间  - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

上面分析的是成交均价,可能很多专家不太认可成交均价,因为不能很好的反映成交结构变化。那么,接下来看另一张图,这是一个价格指数变化图,是国家统计局70个大中城市房屋价格中,上海房价的月度环比增长情况(包含所有房屋)。

 

上海房价指数月度环比增长演变图(%)

 上海房价仍有下跌空间  - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

上图表明,05下半年上海房价曾有明显下跌,7月房价环比出现超过2%的负增长。直到06年5月才实现正增长,但其后房价相当稳定,基本不涨不跌,直到07年3月开始持续上涨,07年9月出现月度环比增幅的最高点,其后回落,08年7月重新出现负增长,直到09年3月转负为正。

 

简单比较可发现,05年第二季度开始,在“国八条”的打压下,上海房价曾出现明显下调,持续下跌了一年左右,然后是稳定了一年左右。而本轮调整却仅仅只有8个月的环比负增长,便重新出现正增长,而且最大的月度跌幅不足1%。客观的讲,05-06年外部经济环境远好于目前,对比之后,很难让我相信:自今年3月开始,上海的房价调整已经结束,将迈入另一个持续上升期。我认为,下半年,上海房价环比多数月份还会出现负增长,少数月份可能出现正增长。全年来看,09年依然会呈现小幅下跌——这是去年年底我的观点,目前依然坚持。

 

个人观点,仅供参考。

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