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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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开发商“好了伤疤忘了痛”  

2009-05-07 09:17:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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暖饱思淫欲,人之常情,大不了“富不过三代”。如果企业在日子刚好过的时候,便“好了伤疤忘了痛”,则危害可能就大了。眼下,中国的房地产开发企业,就有些盲目乐观情绪流露。

 

自今年2月开始,随着天气的升温,楼市亦摆脱了冬天的阴郁。3月成交量迅猛反弹,上海、北京等城市激增九成左右;4月继续上攻,京沪一手商品住宅成交量再增二成;五一房展会,上海参观人数居然创下21万的历史新高,成交金额也颇为“惊艳”。

 

在三个月的楼市反弹过程中,多数开发商的心态也一点点膨胀起来。明证之一便是涨价。国家统计局数据表明,2008年8月70个大中城市房屋销售价格出现环比负增长,并持续下跌了7个月,今年3月首次逆转为0.2%的正增长。完全可以预测,4月份依然还是正增长,而且涨幅会加大。原因很简单,开发商涨价涨得更欢了。

 

在市场经济条件下,企业谋利,天经地义,调整商品价格,也基本上拥有绝对的自主权。可是事关中国房价,尤其是住房价格,事关民生,平空复杂了许多。老百姓抱怨房价高,已非一两年了;去年底国务院在相关文件中也明确提出,希望开发商认清形势,合理调整房价;上海、北京、广州等地市长书记们也一再呼吁降房价。

 

可是,开发商们却有点敬而远之。评论这事儿,还得话分两头。一方面,既然国家在商品住宅领域实行的是市场经济,就不该用行政手段干预价格,政府的重点是做好住房保障。另一方面,开发商如此见好就上,看到购房者入市便抬高房价,当然能在短时间提高项目利润率,但会否破坏来之不易的市场复苏势头,并最终损之行业和企业的长期利益,值得思量。

 

从微观市场层面分析,商品价格主要由供求关系决定,眼见越来越多的购房人放弃观望,纷纷入市,开发商重新拾起“小批量、多频次”的推盘策略,每次开盘价格都呈“芝麻开花”之势。你不涨价,有人涨价,错过这波行情,岂不是弱智。绝大部分开发商,都会有这种见利思迁的想法和行为,早把三个月前卖不掉房子的苦恼丢在了一边。

 

从宏观舆论层面观察,“小阳春”、“回暖论”、“看涨说”,越来越占据主流。“三人成虎”,市场客观上确实转好,再加上舆论天天在耳边嗡嗡,很多企业乐观情绪自然高涨。这让我想起了一个故事。1720年,科学家牛顿卷入了著名的南海公司股票投机活动,狂热的投机氛围令其丧失了理性,盲目追高,结果巨亏两万英磅,最后牛顿感慨道:“我可以计算天体的运动,但无法计算人类的疯狂。”

 

经济学中有个假设:经济活动的参与者都是理性的。实际却是,连牛顿都会迷失方向,更不用奢谈让眼下楼市繁荣中的地产商保持冷静。不过,在绝大部分企业都在提价的时候,个别具有战略眼光的地产商依然看淡后市并继续积极促销。比如,2007年底万科的王石第一个提出“拐点论”,至今仍看空市场。再如,2008年因IPO遇阻而过得挺苦的恒大,今年五一期间全国22个楼盘统一成本价促销,虽然不可能是成本价,皆打了不少折扣。

 

没必要、也不能一味讨伐地产商涨价。那就简要分析一下市场是否支持房价大涨吧。学界和政府仅用“出现复苏迹象”,来描迹当前的宏观经济形势,近日新公布的四月的发电量,又为经济复苏蒙上一层薄薄的阴影,且有甲型新流感的担忧。经济走不出低谷,妄谈楼市回暖未免过于感觉良好。个人认为,用反弹来形容近三个月楼市,可能更准确一点。第三季度,市场还将回落。弹起,落下,应是市场低部振荡格局,而非“V”形反转。

 

近日有几条新闻值得关注。一是微软将要第二轮裁员,波及中国雇员,说经济低迷不影响楼市需求,绝对是假的;二是一季度国内股市出现一波反弹,数字却表明QFII趁机出货,流动性过剩推高资产价格(包括房价),短期来看值得怀疑;三是摩根士丹利终于开始变卖2006整栋购放入的上海豪宅华山夏都,其实早在去年9月金融危机爆发后,就有媒体报道外资计划抛售在华物业,后来海外基金一直没有实质行动,倒是李嘉诚快刀斩乱麻的接连变现了几处持有物业。以往诸多事实证明,外资比内资更聪明。

 

春风乍暖夜余寒。虽然已是五月初夏,开发企业还须防“冬寒”。中国楼市复苏之路,不会那么平坦。

 

本文刊发于第一财经日报

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