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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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专家对楼市迷茫很正常  

2009-05-08 12:38:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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专家对楼市迷茫很正常

 

1720年春天,牛顿卷入了著名的南海公司股票投机活动。作为一名科学家,牛顿对事物的认识比常人更具理性,眼见人们疯狂地购买南海公司股票,他于当年4月出售了他所持有的南海公司的全部股票,并从中获得了100%的利润,约为7000英镑。可是接下去,眼看当年春季和夏季人们都在疯狂地投资股票,股票上涨8倍,牛顿又冲动地在市场最高点时买入了更大数量的股票,南海泡沫的破灭使他最后损失了20000英镑。于是牛顿感慨:“我可以计算天体的运动,但无法计算人类的疯狂。”

 

这个故事很典型。读过经济学的人都知道,经济学里的很多原理都有个假设前提:参与经济活动的人都是理性经济人。因此,经济学家对于经济走势的预测,也有类假设前提:政府、企业家、消费者、投资人等都是理性的。

 

可是,人很容易昏了头,政府也不见得有多么理性,尤其是地方政府。当年顺驰的疯狂扩张肯定是非理性的,部分地方政府疯狂卖地渔利也是非理性的。而在股市中,投资者就更非理性了,连牛顿这样的科学家都在股票疯涨面前无法自持。所以,经济学家预测经济走向往往不准,预测股市的成功率就更低了。至于那些非学者、专家的预测,就更是大忽悠了。

 

楼市也一样。谁都不曾意料到本轮楼市反弹这么牛哄哄,上海五一房展会上冒出了21万观众。不禁让人感叹需求之大,关键是在宏观经济依然低迷的背景下,还有那么多人毫不畏惧的入市。说实在,我也对当前的楼市表现有些迷惑。虽然,内心深处我还是坚持自己以前的观点。下面是一段网友的购房问题上的聊天记录,与大家分享。

 

 

一抹嫣红  13:51:04

杨老师,你好

杨红旭  13:51:19

一抹嫣红  13:51:34

很高兴能加到你的QQ

一抹嫣红  13:52:50

现在我很迷惘,不知何时买房合适

杨红旭  13:53:19

我也迷茫,呵

一抹嫣红  13:53:26

请杨老师指点

 

一抹嫣红  13:53:52

你是研究地产的专家呀,你怎么能迷呢

杨红旭  13:54:18

市场难预期

 

一抹嫣红  13:54:19

你迷了,那我们老百姓怎么办呢

一抹嫣红  13:54:56

可以打扰你一会,帮我分析一下吗

杨红旭  13:56:47

你具体情况如何

一抹嫣红  13:57:11

我把我的情况告诉你

一抹嫣红  13:58:00

儿子读高二,准备在上海购房

一抹嫣红  13:58:54

两人年收入13万

一抹嫣红  14:00:09

预算在120万以内

一抹嫣红  14:01:39

麻烦杨老师帮我分析一下。在目前房价又涨时,到底何时买,买新房还是二手房。谢谢

杨红旭  14:03:23

是第一套房,还是二次置业,

一抹嫣红  14:06:12

第二套房

一抹嫣红  14:06:21

是帮儿子买的

一抹嫣红  14:06:41

第一套是在96年买的,在住

一抹嫣红  14:07:55

我从今年三月初开始关心楼市,眼看着涨了很多。看中的价格超出预期

一抹嫣红  14:10:56

有些象中环一号,和欣国际等需排队拿号,我又错过了

杨红旭  14:12:14

儿子离结婚还早呢,不必太急,非刚性需求

杨红旭  14:12:47

三月以来,成交量快速增长,所以楼盘自然涨价

杨红旭  14:13:51

问题的关键是成交量能否持续高速增长,我的看法是五月成交量可能会继续增长,也可能小幅回落,六月增长的可能性很小

 三季度必然回落

一抹嫣红  14:14:01

前几年也是这样想的,错失买房良机,就担心现在不买,再疯涨的话,更是买不起了

杨红旭  14:14:28

随着成交量的回落,开发商将重新考虑定价,甚至会出现重新降价

杨红旭  14:15:14

这轮房价调整不充分,上海,北京等一线城市依然偏高,也即存在房价泡沫

杨红旭  14:15:59

既然是泡沫,就会破灭,或者是持续两三年盘整,等着居民收入增长,然后就不高了

杨红旭  14:17:12

四月的成交量已经很高,高位不具有可持续性

 宏观经济不支持,房价上涨导致自住需求重新观望

 五一房展看的人多,出手的少,已反应出观望加重

 而且五一期间,一手房成交量大幅萎缩,有些反常

 说明市场风向可能有变

一抹嫣红  14:17:49

恩,网上看到了相关新闻

一抹嫣红  14:18:44

那我等三季度回落时再 考虑

一抹嫣红  14:19:22

看了杨老师的精辟分析,重新对房市有了希望

一抹嫣红  14:21:05

假如要买时,象我这种情况是买新房还是二手房好?

一抹嫣红  14:21:27

因为我还要考虑租出去呢

杨红旭  14:23:57

若以租金获取回报,则关键是地段好,交通方面,租房需求旺盛,租金水平较高的区域.在预算有限情况下,一般二手房比新房更容易满足这种需求

一抹嫣红  14:24:58

知道了,非常感谢杨老师的指点,

一抹嫣红  14:26:41

最后一个问题,假如现在买了,我还要考虑将来可能再次换房,那是否要考虑房龄?

杨红旭  14:29:52

房龄其实没那么重要,其实老的快被动拆迁了,一般动拆迁时也难获得很好的政府补偿,只要关注租金回报率就行.也即同一套房子,你知道了总价,再向中介打听一下这套房子如果租出去,能收到多少钱.拿总售价除以一年的总租金,就能换算了需要几年才能收回成本

一抹嫣红  14:33:15

一般房子要几年收回成本是合适

杨红旭  14:38:17

国家标准是8-15年左右吧.但国内,上海这样的城市一般需要20-50年

一抹嫣红  14:54:52

谢谢,现在我要忙了,以后再请教

一抹嫣红  14:54:57

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