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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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商品房空置率最高的城市  

2009-05-09 09:15:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,我们部门做了一个全国商品房空置情况的研究报告,主要结论是目前全国空置情况尚属合理,远没像少数人说的那么严重。但地区和城市之间有差别较大,如房价收入比一样。我们重点分析了07-08年六大城市商品房空置。尤其是对北京和上海做了深入研究。

 

如下图,08年各地商品房空置率均有所上涨,其中北京空置率居全国首位,高出全国0.75倍,涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳,同比增长分别为60%、60%、44%、54%。08年一线城市北京、上海、深圳空置率明显高于二线城市。

 

 2007-2008年6大城市商品房空置率

 商品房空置率最高的城市 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 (空置率=空置面积/近三年累计竣工面积)根据各地统计局数据整理

 

从商品房空置面积消化周期看(见下图),08年六大城市五个涨幅超过100%,其中武汉涨幅最大,为153%。厦门、上海、深圳、北京涨幅分别为104%、139%、102%、106%。08年北京商品房空置面积消化周期达12.92个月,高居榜首。与商品房空置率相似,从量上看一线城市与二线城市梯度关系清晰.

 

2007-2008年6大城市商品房空置面积消化周期

 

 

商品房空置率最高的城市 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

(消化周期=空置面积/当年销售面积*12)  根据各地统计局数据整理

 

看了六个典型城市的比较后,接下略为重点地分析一下全国商品房空置率最高的北京,看看北京近几年商品房空置的演变情况。

 

如下图所示,从空置率上看,北京市商品房与商品住宅走势基本一致,在99年达历史最高点后,下降趋势分别持续了7年、8年,近年涨幅以08年为最。但下降时段商品住宅空置率跌幅明显大于商品房空置率。以03年为分水岭,04年后商品住宅空置率开始低于商品房,差距呈扩大趋势。08年北京市商品房空置率为16.64%,高于近12年15.77%的平均水平,形势较为严峻。而商品住宅情况较好,空置率为9.60%,低于近12年15.10%的平均水平。

 

1997-2008年北京市商品房及商品住宅空置率走势

 

 

商品房空置率最高的城市 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

从空置面积消化周期来看,2008年北京市商品房空置面积消化周期达12.9个月,同比翻了一番,为97年至今历史次高点,仅次于99年的13.8个月,高于近12年来8.33的平均水平,空置面积消化压力较大。99年至08年间,消化周期先是波动下降在06年时达历史最低点4.78个月(高出全国历史最低点2.7个月),之后两年分别上升1.48、6.67个月,增幅分别为30.9%与106.3%。

 

1997-2008年北京市商品房空置面积消化周期

 

 商品房空置率最高的城市 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

由此可见,北京商品房的空置情况值得警惕,虽然楼市春季反攻有助于减少空置面积,但五月初北京商品成交量有所萎缩,下半年仍有可能出现空置率上升的现象。开发商还是需要合理定价,尽快去化存货。

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