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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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前5个月,上海市中心房价猛涨三成  

2009-06-11 13:43:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前5个月,上海市中心房价猛涨三成

 

3月以来,我国房价出现短期拐点。3月70个大中城市房价表明,由之前持续七个月的环比负增长,逆转为0.2%的正增长,4月涨幅扩大为0.4%,5月预计还会继续扩大。数据的背后,是大部分楼盘价格不断上涨。而价格上涨的推动因素是成交量的持续放大。

 

但近四个月来,需求性质发生了明显变化。2、3月份以刚需为主的自住需求释放,这是合理健康的市场复苏;3、4月份改善需求明显入市,但随着价格的上涨,价格弹性较大的刚需开始观望萎缩。4月以来,部分投资需求入市,炒房苗头出现,这就有些不健康了,投资投机的特性是追涨,随着房价的快速上涨,新一轮泡沫正在吹起。尤其是以一线城市为代表的少数东部城市,在2008年房价泡沫尚未完全挤出的背景下,重新制造泡沫,必然引发政府监管层的忧虑。

 

不妨以上海为例,让数据说话。今年5月上海一手纯商品住宅价格,与1月相比,基本持平。但区域差异非常大。下表证明:内环以内的市中心区域,房价已激涨三成,说明高端住宅在投资投机需求推动下,快速上涨。内外环之间,平均上涨约17%。值得关注的是,外郊间却下跌3.52%,说明中低端住宅价格基本稳定。从二手住房看,1月成交均价10904元/平米,5月为11984元/平米,上涨10%。

 

今年5月和1月上海一手商品住宅(剔除保障房)成交均价比较

环线

1月成交均价(元/平米)

5月成交均价(元/平米)

涨幅

郊环外

7655.87549

9133.113

19.30%

内环内

23823.6836

31001.4512

30.13%

内中环

18286.5352

20129.18

10.08%

外郊环

10694.2188

10317.98

-3.52%

中外环

12345.7324

15255.6377

23.57%

                              数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

 

目前外郊环间成交量占全上海的6-7成,这些区域的成交体现了自住需求,尤其是刚性需求的购房特征。成交价格出现小幅下跌,意味着这一主战区的房价上涨的空间并不大,很多楼盘一旦涨价,便会引起刚需的退缩与观望。建议这一区域的大量中低档住宅,还是不要轻易涨价,否则必然导致量缩。

 

整体而言,成交量和价格上涨已持续超过一个季度,市场已经全面复苏。但笔者认为,在宏观经济复苏之种坎坷的大背景下,这只是本轮楼市大调整中的短期波动,整体上并没进入另一轮中期增长通道,后市还会经历起起落落的过程。所以第三季度,成交量会有所回落,但价格还会坚挺或上涨二三个月,价格具有滞后性。如果9、10月份中央重新出台打压投资投机需求的政策,则第四季价格将重新回调,这是一个关键变量,现在尚难预测。

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