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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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一线城市房价泡沫再起  

2009-06-12 09:27:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市房价泡沫再起

 

不以人们的意志为转移,更不理会普通民众的殷切期望,房价开始新一轮造泡沫的游戏。市场就是这么乖戾,甚至有点嚣张。说它乖戾,它不期而遇;说它嚣张,它不顾政府屡屡警告。

 

最近,业界讨论最多的,是通胀预期下的投资需求开始入市,部分城市高档住宅、尤其是一线城市豪宅热卖便是明证。4月开始,深圳别墅销售量较去年同期增长了5倍以上,北京别墅销售量同比增长超过40%,温州、杭州、宁波等二三线城市亦如此。投资客颇为多元,既有温州、宁波等浙南专业炒房客,也有手握重金的私营企业主,既有内地的富裕阶层,也有包括港台在内地境外人士。

 

这股势力的迅猛出现,改变了短期内楼市的内涵和运行轨迹。众所周知,今年春天开始的本轮楼市反弹,源于政策利好和降价促销,2-3月份以刚性需求为绝对主导,3-4月份改善需求快速跟进,5月份以来投资需求异军突起。3月开始,房价慢慢上涨,全国70个大中城市房价环比增长由负转正,随着房价攀升,对价格恐高的刚需萎缩,事实上投资需求已从前者手中夺过接力捧。于是,5月许多城市房屋成交量依然出现增长。

 

需要探讨的是,在经济尚未全面复苏的背景下,投资需求缘何如此胆大。明眼人已看出,大宗商品和资产价格正在脱离宏观经济面。5月份全球原油价格上涨了29.7%,接近70美元,创下1999年3月以来单月涨幅的新纪录;全球股市亦有明显上涨,上证综指较2008年底的1821点,目前已反弹四成左右。这一切都拜流动性过剩所赐。

 

经济学家米尔顿·弗里德曼曾指出:“通货膨胀永远而且处处是一种货币现象。”流动性过剩必然导致通胀,而通胀又分为三个指标:货币通胀、资产价格膨胀和消费物价通胀,且在出现时间上呈先后排序。去年第四季度,诸多国家为救市,开始大发货币,我国今年4月末M2增速近26%,为近十几年来的最高记录,前四个月银行放贷超5万亿,乘数效应惊人。货币通胀形成后,必然推高资产价格,在实体经济尚未复苏,甚至连百年通用都难免破产厄运的情况下,部分资金并未如政府所愿进入实体经济,而是或明或暗的拐进了资产市场,股市尤其明显。

 

目前,我国正经历资产价格上涨,作为保值增值功能显著的准资产品,房屋成为投资热选对象。在实体经济尚未复苏的情况下,很多行业仍处于去库存化的时期,部分企业主不敢在主业上追加投资,由于担扰通胀,投资房产合情合理。那么,通胀的下一步,就是消费物价,也即CPI的上涨。今年2月以来,CPI连续负增长,今年第四季度,可能转为正增长。

 

让人担心的是,除了国内资金流入楼市外,境外资金也开始蠢蠢欲动。近期京沪深皆出现境外资金的身影,不过目前还只是散户,前些年喜欢在华整幢收购的机构投资者还没有动作。然而,整体上海外热钱有可能卷土重。花旗银行最新研究报告表明,过去的六周内,平均每周流入亚洲的资金已经达到2007年牛市高峰每周流入的资金量水平,另有中国香港地区本轮热钱规模或高达5380亿港元。

 

事实已经明白。在眼下资产价格上涨阶段,在投资投机需求主导下,近两三个月的短期内,房价还会上涨。这其中存在明显的结构问题,投资需求扎堆的一线城市将有明显上涨;高档物业的价格涨幅要大于中低档物业。由于随着价格上涨,刚需必然萎缩,部分中低端住宅可能不涨反跌,而改善需求将呈中性。有一点需要指出,投资投机需求往往成为媒体关注的热点,高端物业价格的上涨,会制造恐慌情绪,挟裹部分自住需求入市。

 

一方面经济复苏不容乐观,一方面资产价格上涨,我国经济乃至全球经济将会出现最恼人的“滞胀”——1970年代曾出现过。如果真是这样,则本轮我国经济复苏的形态,将与十年前迥异。那么,在此形势下,一线城市高端房价上涨将会持续多久?

 

这取决于两点。一是国家何时会抛弃宽松的货币政策,重新收缩流动性。对于这一点,政府有点进退维谷,经济想要“保八”,鼓励投资是必须的,至少CPI出现明显通胀之前,不太可能重拾2008年上半年从紧的货币政策。二是中央何时会出台政策打压楼市投资投机需求。由于以一线城市为代表的少数东部大城市房价泡沫原本就未挤净,此番继续吹大泡沫,政府恐难容忍,如果三季度继续非理性高涨,极有可能重新加税、提高贷款利率、限外等。以目前错综复杂的经济形势而论,此次房价吹泡沫的时间,可能难以持久,一个季度左右就会调整。

 

本文刊发于东方早报

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