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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房地产数据失真该怪谁   

2009-06-17 08:56:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 房地产数据失真该怪谁    

 

我国房地产业存在诸多乱相,其中之一是数据满天飞,不知该信谁。近期,数据之乱似有升级之势。2008年楼市低迷时,杂乱的数据尚对购房人构不成威胁,而当前正值楼市复苏期,经历了四个月的强劲反弹之后,投资需求入市,房价加速上扬,真假莫辨的数据让潜在购房人平添困惑与惊惶。比如,近期媒体称温州炒房团百亿、千亿的大手笔购房,就让人胆颤心惊。

 

其实,不仅购房人迷茫,房地产专业研究者有时亦不知所从。不妨拿两个数据说事。新近国家统计局公布了1-5月全国房地产市场运行情况,其中1-5月全国商品房销售面积24644万平方米,同比增长25.5%,商品房销售额11389亿元,同比增长45.3%。依此简单换算可得,商品房成交均价同比上涨16%。然而,1-5月份,全国70个大中城市房屋销售价格一直是同比下降的,其中5月份下降0.6%。

 

同样是国家统计局公布的同一时段房价,差别却这么大,而且是反向的!虽然这其中有统计方式上的差别,一个是成交均价,一个是指数价格,但也不应一个涨一个跌。如果连国家统计局都不能建立和完善房地产统计体系,也就根本无法治理全行业的数据乱相。正由于此,去年12月国务院办公厅出台的“131号文”中,特意要求:“各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度,完善市场监测分析机制”。如果统计数据不准,那么国家制定调控政策时,也就失去了科学的前提。

 

接下来,不妨分析一下目前流转于市面上的房地产数据来源。大致可以分为以下几类:一是各级政府的统计局;二是各级政府的房地产主相关部门,包括建委、土地局、房产局、发改委、公积金中心等;三是各级政府的房地产次相关部门,包括银监会、央行、商务部、外管局等;四是行业协会,包括中房协、中城联盟、工商联房地产商会等;五是政府、院校、企业附属的各类研究机构,包括社科院、上海易居房地产研究院、中房指数研究院、戴德梁行、REICO工作室、券商研究部等。

 

上述几类数据的制造者或发布机构,在数据的准确性和全面性上有所差异。整体而言,统计局的数据最为全面和丰富,毕竟国家花了很大财力和人力专做这事,地方统计部门依照《统计法》,通过实施调查、汇总统计报表形成数据;但就数据的准确性而言,则各主管部门的数据最为准确,比如各地房产局属下的房地产交易中心,掌握着一个城市最原始、最真实的交易数据。其实,统计局的大部分数据都来自于房地局、外汇局、工商局、银监局等部门,但这些部门是否愿意把真实数据原原本本地提供给统计局,则又牵涉到各自利益,并不件容易的事,甚至某些部门以卖数据为乐。

 

至于社科院、高校、行业协会、企业等各类非政府性研究机构,其原始数据来源渠道比较复杂。“八仙过海、各显神通”,通过各种关系、甚至是花钱的方式,从国内政府各相关部门、国外研究机构、公开网站、企业内部等诸多渠道获得资料。就这些数据的准确性和全面性而言,当然比不上统计部门和其它政府相关部门,毕竟是二手资料。但经过各类专业人员的分类、修正、升华之后,部分具有较高研究水平的机构从中综合而成的数据,其参考价值也并不差,甚至还优于前者。问题的关键在于,这些研究机构中二三流者甚众,一流水平者毕竟凤毛麟角。

 

另外一个问题是,当民间机构、官方部门之间,或二者各自之间的数据发生打架现象时,相关政府部门往往不发表任何意见,因此造成业内外,尤其是老百姓根本不知谁对谁错,非常不利于行业舆论的健康发展。一个典型案例是,今年三月“两会”期间,全国工商联房地产商会代表着开发商的声音,向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿,称地方政府成为房地产业10年高速发展最大的受益方,“土地财政”现象是造成房价居高不下的主要原因。

 

此观点一出,舆论哗然。若依此报告,则开发商没怎么赚大钱,暴利的帽子更应扣在政府头上,而非地产商。针对此于,大家都在盼着一个结果,那就是前些时国家统计局下发通知,将通过一场针对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成专项调查予以摸底,各地调查总队需要在6月15日前报送调查资料。但愿这一调查能有所收获。

 

与欧美发达国家相比,我国房地产业相当不成熟,房地产统计体系差距则更大,一是统计数据更新不及时,二是统计方法不科学,比如对房价变化,美国一般采用中间值,而我国基本以均价为主,兼顾指数价格。真假数据满天飞,其危害不言自喻,因为上至宏观政策制定,下至企业决策、百姓买房,都需要看市场数据的“脸色”行事。因此,治理楼市数据之乱是件急迫之事,切莫视之为不痛不庠物什。

 

本文刊发于新民网专栏

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