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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市最坏的时候已经过去  

2009-06-18 09:44:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市最坏的时候已经过去

 

当前,我国房地产市场正步入一个非常敏感的时期。如同海上航船,天边有国际金融经济危机的电闪雷鸣,近处有国内经济低迷的乌云滚滚,但身边却出现短暂的风平浪静,甚至还驶进了顺向洋流。这是一种有些奇怪,却又现实存在的微妙平衡状态。

 

从历史经验看,世界上极少在经济低迷的情况下,房地产市场会一枝独秀,目前我国的情况相当意外。今年2-4月份基本属于合理的复苏和恢复性增长,5月以来,投资投机需求卷土重来,在追涨力量驱动下,房价加速攀高,楼市繁荣度已超过2006年春夏之交,接近2007年同期水平。对于房价偏高的部分东部大城市来说,新一轮的房价泡沫开始酝酿。

 

然而,不管普通民众愿不愿承认,不管政府监管部门想不想接受,本轮房地产调整期的最低点,也即市场最坏的时候,已经过去了。精确的讲,谷低就在今年2月份。

 

全国商品房销售面积1-2月份同比去年还呈降势,之后市场明显复苏,尤其是4-5两个月,很多大城市成交量已超过2007年月均水平,可以说市场温度由春转夏。全国70个大中城市房屋价格数据表明,在连续7个月环比负增长后,今年3月出现变为正增长,并且涨幅越来越大,价格涨势亦与2007年同期相似。

 

仅凭成交量和价格,并不能表征市场大势,不妨再以包括多个指标的国房景气指数相佐证。2007年11月,国房景气指数达到本轮景气周期的高点,之后连续16个月下跌,最低点出现在今年3月。4月开始由降转增,5月加速反弹。历史表明,国房景气指数一旦触底反弹,就会持续多个月份,比如1997年8月触底后,曾连续上升14个月,1994和1996年曾经反弹6-7个月后,重新回落。按目前经济与楼市形势,今年四季度有可能重新回落。

 

另外,还有两个外部因素,同样支持楼市已走出最黑暗冬夜的论断。一是,宏观经济已于今年一季度触底,一季度GDP增幅只有6.1%,创近十几年新低,根据目前的诸多数据,第二季增长已成定局。增长的动力主要是政府为了“保八”,大发货币和信贷,由此直接驱动固定资产投资高速增长;车市、楼市的回暖保证的消费需求稳定增长。

 

二是,股市已于去年10月触底。自2006年以来,我国股市与楼市运行轨迹相当吻合,而股市对楼市的影响,比楼市对股市的影响更大,股市的“财富效应”会增加楼市需求。2007年10月16日上证综指创造历史最高点6124点,其后下行,2008年10月28日最低点位是1664点,今年以来开始反弹,已较去年年底的1821点上涨五成左右。历史经验再次显灵,楼市方向性变化滞后于股市3-6个月,此次晚了大概4个月。

 

如此道来,莫非中国楼市已经彻底告别了冬天。笔者认为,目前论言为时尚早,明年再说这话也不迟。遥想当年,1990年日本地价泡沫破灭后,至今仍未恢复元气;1997年香港楼价触顶后,持续回落了五年,2003年后重掀升势,可至2008年繁荣顶点时,住宅价格没能超越十年前历史高点;美国房价于2006年6月触点,之后一步步下滑至今,累计逾三成,依然在泥沼中挣扎。

 

有专家说了,中国楼市情况异于发达国家和地区,人家是“熟女”楼市,大龄男或再婚男有限,有效需求不足,泡沫后大跌是应该的;我们是“有女初长成”,求婚的小伙子排长队,这叫刚需。笔者部分同意此论,中国有自己的特殊国情,楼市尚未过“而立之年”,以前也曾写过文章《中国住宅需求很好很强大》。

 

然而,目前东部大城市的投资投机需求,已经在一定程度上从刚需手中抢过了“接力棒”,而这类非自住需求全世界“同性”,目前冲着通货膨胀和资产价格上涨的预期而入市,同样会在这种预期消失或政策打压下逃逸。来的快,跑的也快,行径类似“土匪”。

 

若再回到宏观面,靠投资拉动GDP,见效快,但难持久,弊端多,消费不足和外需低迷是目前我国经济全面回暖的“拦路虎”。经济走势可能出现“W”形,今年一季度触底,是“W”形的第一个低点,接下去几个季度将上行,但难以持续增长,正如十年前,还会出现“W”形的第二个低点,然而第二个低点的深度很难超过第一个。房地产市场亦有可能走出“W”路线图,今年一季度复苏,二季度亢奋,三季度降温,四季度和明年一季度重新回落,然而再次探底的深度,将难以超过今年三月最低谷。

 

本文刊发于时代周报

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