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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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清理小产权房 “牛皮癣”  

2009-06-19 09:01:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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清理小产权房 “牛皮癣”

 

小产权房已成为中国房地产业身上的牛皮癣,有碍观瞻,有损健康,政府屡屡痛责之,欲治却无良方。近日,深圳人大发布的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,惹起舆论再次聚焦小产权房;央视《经济半小时》深入报道后,更让人诧异在国家三令五申禁止之下,深圳的小产权房生意居然还是这么火爆。

 

笔者早年曾在深圳呆过,就住在某一城中村,对其发达的小产权房市场印象颇深。2007年深圳市国土局调查显示,深圳“城中村”农民房或其他私人自建房面积占全市住房总量的49%。据央视报道,部分目前仍在抢工、热卖的小产权房价格为2000-3000元/平方米,而周边的“正规军”商品住宅售价高达9000-10000元/平方米。如此大的价差,在深圳这种房价高、外地年轻白领集聚的的一线城市,需求自然旺盛。

 

深圳是一个典型案例。全国情况小产权房的情况大同小异。小产权房的用地性质皆为集体所有,依法不允许向本集体以外的居民出售,尤其禁止卖给城里人;如果是非建设用地,则错上加错。小产权房主要分布在城中村和郊区,相比而言,城中村更难治理;深圳尤其为突出,在市区好地段大量违规开发,既冲击了商品房市场秩序,又使国家流失了巨额税费,关键是宝贵城市土地资源无法得到优化配置,徒叹。

 

全国情况有多严重?根据2007年统计数据,全国村镇房屋建筑面积为330亿平方米,其中住宅270亿平方米左右。而通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式,小产权房已达到330亿平方米总量的20%以上。按2008年全国房屋竣工面积5.9亿平方米计算,小产权房存量面积相当于11年的商品房竣工量。

 

这么多小产权房遍布市区和郊区,各开发参与方在阳光下,赤裸裸瓜分暴利,而那些不怕欺诈、不惮未来房屋命运、贪图便宜的购房者,以其游走于法律与公平边缘的果敢行动,让那些守规守矩的商品房业主,感觉吃了大亏。面对此情此景,政府监管部门又该如何应对。近几年关于小产权房的话题,被媒体不知炒过多少回,而政府监管部门亦不厌其烦的、语气坚定的表明:这是违法的,是禁止的。

 

禁而不止,说了等于没说,民众对此已产生审美疲劳,小产权的操刀者们亦左耳进、右耳出。那么,根子到里纠结在何处。以发展的眼光看,这叫历史遗留问题;从社会学角度分析,这叫法不责众;从房价上评析,高房价必然导致不合规的住宅消费和投资行为;从城乡差别看,相对城市财富积累速度,越来越穷的农村被迫寻找非常规的生财之道。

 

黑格尔有言:存在即合理。我国现阶段特殊的社会经济制度、特殊的房地产生态、特殊的法制观念等因素,共同生出并养大小产权房这么个“畸形儿”。比如,城乡二元制经济和社会,导致很多事都区分为城市和农村,可房地产业的发展大趋势,必然是城乡一体化,在真正能够做到这一点之前,出现小产权房这样的乱相也不奇怪。而一旦涉及到村集体这样的农村最基层,则很多事都没法按法律办。

 

最深层次的问题,出在土地制度上。2008年开始实行的《城乡规划法》,堪称第一部从立法层面彻底抹平了城市与乡村之间的沟壑的显性法律,把之前的《城市规划法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》送上了断头台。很多人曾寄希寄这部法律能推动解决小产权房问题,因为条文中禁止在集体用地上违规乱建房,可城乡规划只是房地产开发的中间环间,农村土地制度一日不变革,就不可能从根子上解决小产权房问题。

 

去年党的十七届三中全会,明确提出要改革和完善农村土地制度,其中提到“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”从社会公平的角度讲,是该让农民从集体所有的农村建设用地上面,通合法合规、市场化的开发方式,获得合理的收益。

 

土地制度,不仅深度影响房地产业的发展形态,而且涉及百姓利益,这项变革矛盾和阻力重重。目前广东、重庆、天津、北京等地都在尝试,比如宅基地换房,但尝试的广度和深度都还不够,并且全国性的相关配套法律法规至今尚未出台,正在修订中的《土地法》不知会否有本质性的突破。笔者认为,改革可以一步步推进,当前最急紧的是允许农村经营性建设用地使用权流转,只有实现了这一点,才能真正为小产权房“转正”提供法律条件。至于让业主补交相关税费,那只是操作层面的事了。

 

本文刊发于东方早报

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