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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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别把物业税当洪水猛兽  

2009-06-22 10:18:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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别把物业税当洪水猛兽

 

近期,物业税再次成产房地产界关注的焦点。5月25日,中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,其中明确提出“深化房地产税制改革,研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。”与之前财政部、国家税务总局频繁提及的物业税改革不同,此次是国务院首度将开征物业税改革提到政府议事日程。

 

物业税,对中国民众来说已算不上新词汇了,“只闻楼梯响”好几年了。2003年十六届三中全会上,物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2007年,国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区,至那后,包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆,已有十省市开始物业税“空转”运行。

 

物业税,在国际上是个寻常之物,只是叫法不同。有称财产税的,如德国、美国、智利等;有叫不动产税的,如奥地利、波兰;中国香港则直呼物业税。可内涵皆相同:对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,税值随着不动产市场价值的变化而变化。

 

各国征收物业税的率基和税率有所区别,美国各州幅度在房产价值的1%到2%之间;新西兰和澳大利亚按0.3%到1%征收;法国采用土地年度税的形式征收;加拿大对所有物业征税,对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠;香港仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。

 

在很多国家,物业税是地方财政收入的主要来源,也是地方政府向民众提供公共产品的重要前提。在我国,1994年实行中央和地方的“分税制”后,出现了地方事多税少的事实,于是地方政府纷纷实行了“土地财政”,把卖地和收取房地产税收作为最要的收入来源。近些年,房地产税收一般占地方税收的20-50%左右。然而,我国的房地产税收多而杂,广义上讲,原来共有耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税等12个税种,去年外资税收与国内并轨后,取消了城市房地产税和外商投资企业和外国企业所得税,现在尚有10个税种。

 

这些税种分布于房地产开发建设、交易和保有等三个环节。开发与交易环节税种偏多,税负偏重,而持有环节只有城镇土地使用税和房产税,其中城镇土地使用税从2007年开始税率水平提高了两倍。目前城镇土地使用税主要是针对工业和商业用房,对住宅用地还没有征收,房产税也只是对经营性房产征收,自用住宅也没征收,经营性住宅由于征税执行困难,基本也是空白。因此,对于我国广大百姓来说,以前根本没有房地产持有环节的税收。

 

未来我国的物业税,必定把城镇土地使用税和房产税规并到一起,至于能否把最重要的土地出让金也部分的纳入进来,由于涉及地方政府利益,操作起来将非常复杂,尚待决策部门的进一步研究。另外,物业税开征之后,会否适度降低开发和交易环节的税负,还有待进一步观察。不管怎样,物业税的影面将非常宽泛,尤其是广大住宅业主。

 

那么,业内外最为关注的是,物业税对于楼市,尤其是房价的影响。2006年,曾有观点认为物业税出台后会使房价下降,甚至可达30-40%的降幅。笔者认为纯属危言耸听。物业税的开征是早晚的事,关键是时间点的选择问题。今年政府可能会有力推进物业税,但很难全面开征。政策出台前应该先空转,再试点实转,而目前还处在空转阶段。

 

即使是开征物业税,也并不能意味着铁定能降房价。因为房价能否降下来,最终还得看供求关系。那么,物业税如何影响供求关系?先说供应,随着开发成本的降低,应该说是降低了房地产开发的资金门槛,有利于吸引开发商扩大经营。再看需求,一方面,在市场竞争和政策引导条件下,随着产品成本的明显下降,房价也会有所下调,这会剌激部分中等收入者(尤其积蓄较少但收入并不低的年轻人)加入购房行列,虽然物业持有成本上升,其性质类似于按揭贷款对住宅消费的推动作用。另一方面,物业税大大增加了保有成本,而且最终必然实行累进税,越是大户型、越是豪宅其率税越高,这样无疑会打击房地产投机、投资需求,也会在一定程度上抑制大户型的自住型需求。

 

从上述可知,物业税有助于增加供应,或者说至少不会影响供应,对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。开始肯定是重点先对大户型开征物业税,而对于自住型的中小户型(有可能以90平米或120平米为分界线)或者暂时免征或者象征性的少征一点。如此一来,从需求上考量,物业税开征后的中短期内,并不会对市场需求产生明显的抑制。综合考虑,笔者认为物业税将不会对供求关系产生明显作用。

 

物业税开征时机,当然是在房地产上升期时候更容易推进,这有利于抑制投资需求,可以明显增加持有成本。目前的环境相对来说还是较为适合推出物业税,因为本轮房价还未调整到位,现在又重新上涨,政府的本意是不愿看到这种现象的。尤其是部分投资需求现在开始重新入市,这对于稳定房价非常不利。

 

最后,不妨展望一下物业税的税基与税率的确定。国外经验表明,物业税应该分层设计。比如户型面积大,档次高的征税、征重税,户型面积小、档次低的减税或免税;对两套或两套以上的住房征税、征重税,对单套住房减税或免税;对于经营性用房税负较重,个人自住性用房税负较轻。未来我国的物业税,也会考虑上述情况,根据不同的物业性质,确定不同的税率。另外,由于我国个人房地产登记资料不完善、信息化建设落后、房产评估业不发达、地方财政收入依赖土地出让金等现实情况,物业税的征收将会经历一个由易到难、由点到面、循序渐进的过程。

 

本文刊发于中国房地市场杂志

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