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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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查成本降房价纯属胡扯  

2009-06-25 09:10:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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查成本降房价纯属胡扯

 

调查房价成本,正在掀起高潮。前段时间,国家统计局通令摸底调查40个城市商品住宅开发费用构成,各地需在6月15日前报送资料。紧跟着,国土资源部也发文,要求地方填报房地产项目土地出让价款,以及房屋售价等。缘何部委们这么操心这事。

 

无风不起浪。今年“两会”期间,全国工商联房地产商会向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿,称地方政府成为房地产业10年高速发展最大的受益方, “土地财政”现象是造成房价居高不下的主要原因。这招够狠,相当于把高房价的主要罪责从开发商头上摘掉,硬扣在了地方政府头上。经媒体一番炒作后,部分地方政府死不认帐,而中央也搞不清房价成本到底水有多深;可毕竟引起了后者的关注,并指示相关部门进行摸底。

 

当然,深层次的原因还是房价依然偏高。而且,无论是中央,还是民众,都觉得目前的房价有些不可理喻。近日中国人民银行公布的2009年第二季度全国城镇储户问卷调查结果显示,超过六成居民认为当前房价“高,难以接受”。至于政府,近几年一直认为房价上涨偏快,去年12月国务院办公厅出台的“131号文”中,明确提出应开发商合理定价。

 

然而,房价不以人们的意志为转移,在部分大城市房价尚未回落到合理位置的时候,今年3月份开始新一轮的上涨。自4月开始,随着以温州人为代表的投资投机客的东山再起,房价呈加速上涨态势。比如在上海,5月商品房的成交量中,33%被外地人买人,其中温州人占比超3%,境外人1%多,大概而言,目前投资投机成分已占15-20%。游资去哪里,哪里房价涨。今年5月相较1月,上海内环内商品住宅的成交均价大涨超三成,而外郊间却下跌3.5%,只因高档物业更受投资投机者青睐。

 

住宅涉及民生,既然政府都拿它没办法,只有先搞清楚其成本构成,才能制定更有针对性的对策。实际上,“131号文”中特意要求:“各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度,完善市场监测分析机制”。如果统计数据不准,那么国家制定调控政策时,也就失去了科学的前提,在当前我国房地产统计体系相当不健全的情况下,短期内集中力量摸底房价成本构成,意义重大。

 

然而,调查房价,并不意味着随后政策就会依成本结构而打压房价,即使强行降成本,也不一定能降房价。原因何在?在计划经济条件下,商品价格由成本决定,政府定价的原则是:成本加企业利润。在市场经济条件下,消费品价格主要由供求关系决定,比如近几年手机价格一降再降,即缘于产能过剩;而资产品价格却主要由市场预期决定,比如2008年10月上证综指爬上6000点时,很多人认为还能涨到8000点,所以继续买进。

 

房地产(主要是住宅)既是消费品,又是投资品,所以其价格由市场预期和供求关系共同决定,至于成本,则居于相对次要的位置。现阶段,我国房地产市场化的改革方向没变,这就意味着在商品房市场,成本高低并不能决定房价;当然,在保障性住房领域,房价主要由成本决定,比如《经济适用住房管理办法》规定:“房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。”

 

道理明白后,房价谜团也不难解开。今年3、4月份,房价开始重新上涨,大致可以认为主要是因为供不应求。如果开盘推出100套房源,却有300个人排队,开发商不涨价才叫不正常。5月以来,房价加速上扬的主因已被投资投机需求入市取代,市场预期成为决定房价的第一因素,其逻辑是:流动性过剩必须会导致通货膨胀,以及推高资产价格。

 

正由于此,即使把房价成本翻个底朝天,也不一定能降房价。但搞这项调查的价值在于,一是让决策层心中有底,二是推动房地产统计体系趋于完善,三是探察地方政府滥卖土地和官员“权力寻租”之违法违规事实。

 

本文刊发于时代周报

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