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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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让老百姓分享地产“暴利”   

2009-06-27 11:44:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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让老百姓分享地产“暴利”   

 

一场金融风暴,卷走了华尔街头上的王冠,金融精英们都在忏悔房地产金融过度衍生化之罪过。对于包括我国在内的“金砖四国”来说,由于资本市场开放度较低,侥幸逃过了一劫,金融体系并未受到重创。正如1997年亚洲金融危机时,我国由于尚未加入WTO,不仅金融体系完好,连贸易也没受多大伤害。

 

制度落后偶而可以得福,却难以长期受益。美国正是靠发达的金融体系和美元强势地位,几十年如一日,从其它国家身上盘剥金融资源。我国金融体系的改革与完善不能“怕噎而废食”。尤其是房地产证券化必须继续推进,首当其冲的便是房地产投资信托基金(REITs)。

 

REITs已喊了好几年了,却每每“只听楼梯响,不见佳人来”。也有企业实在等得不耐烦了,就跑到境外上市。比如,2005年底广州粤秀集团将旗下60万平方米的优质收租物业打包,在香港成功发行REITs。去年12月国务院常务会议出台的“金九条”中,首次提出“开展房地产投资信托基金试点”,标志着中央开始动真格了。

 

对很多人而言,房地产信托并不陌生,在我国《信托法》的指导下,近些年全国年均有几十个房地产信托产品发行。这只是房地产信托的借贷型,性质等同于贷款,只不过放贷方不是商业银行,而是不多于200个投资人。REITs是房地产信托的另外一个品种,即投资收益型,主要是通过物业的租金收益获利。

 

REITs的诞生地是美国,早在1960年美国便出台了《房地产投资信托法案》,至今已有REITs300个左右,其中三分之二在证券交易所公开上市,居民可以像买股票一样购买REITs产品。而且REITS的投资风险小于一般股票,尤其适合风险厌恶度高的投资人。

 

REITS对于我国房地产业的健康发展大有好处。首先,为开发企业直接融资开辟了一条新路径。近些年来,我国开发商对银行贷款依赖度过高,这种间接融资并非上策,一方面企业资金受信贷政策影响很大,另一方面大部分行业风险转嫁到了银行身上,而我国银行的主力军又是国有银行,这对全体纳税人并不是什么好事。在资本市场不发达,尤其是企业上市机会较少的情况下,必须培育其它直接融资方式,REITs就是一个重要备选项。

 

其次,有助于发展持有物业。我国房地产业尚处于初级阶段,销售型开发处于绝对主导地位,持有型开发占比极小。而在欧洲房地产发达国家,持有型物业一般占物业总数的50%左右,香港地产巨头们都倾向于持有优质物业,比如香港置地拥有中环CBD区域13个甲级写字楼。持有一定收租物业,可以优化企业财务结构,香港地产巨头们安然经受住亚洲金融危机后楼市崩盘的考验,可以说持有物业是“救命稻草”。 REITs放行,必然刺激地产商增加持有物业,这有利于优化房地产开发经营模式。

 

最后,REITs可以让民众分享房地产业高成长带来的高利润。近几年我国房价增长偏快,“暴利”的开发商成为公众批判的对象,实际上开发商同时也承担了高杆竿间接融资带来的高风险。同时,眼下投资投机需求重新入市,很多中产家庭有了一套房,还想买第二套房,甚至第三套房,房子已成为过度追捧的投资品。与此同时,住宅租金却是持续下降的,在这种散户投资模式下,大家都没想清楚可供出租的房子会越来越多,房子增值空间越来越小。如果投资由专业团队经营的高租金REITs,则可以分享房地产的高利润。

 

方向定了,路不一定平坦。法律未定,REITs在国内只能是“摸着石头过河”。比如到底是由银监会,还是有证监会负责,尚存争议,这直接关系到将来的REITs是在证交所公开上市,还是只能由机构投资者“玩票”。但愿我国REITs早日向美国成熟模式靠拢,不仅让行业、企业受益,而且泽被广大散户投资者。

 

本文刊发于新民周刊

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