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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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二手房称王,楼市将变样  

2009-06-02 09:13:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二手房称王,楼市将变样

 

在发达国家,二手房成交量是一手房成交量的几倍。目前我国还处于楼市的初级发展阶段,全国来看,一手房成交量仍占据主导地位。但在个别市场发展较快的城市,如上海、北京等地,已出现二手房成交量接近或超过一手房成交量的现象,市场处于一个由量变到质变的临界点。

 

为了深入的研究这一趋势,我们部门近期做了一个专题研究报告,主要以伦敦、纽约为参照对象,重点研究了上海市场的演变情况。2008年上海市二手住宅成交量明显超过一手商品住宅,那么2009年是否依然如此。我们不妨从供应和需求两方面分析。

 

首先,分析需求。2005-2008年上海市一手商品住宅年均成交面积为1534万平米,二手商品住宅年均成交面积为1451万平米,二者比值为1:0.95,前者略高于后者,已经非常接近。2009年上海楼市出现恢复性增长,我们认为住宅成交量将达到近四年的平均水平上下。那么,可以大致预测,2009年一手商品住宅和二手商品住宅的总成交面积将达到2985万平米左右。未来四年需求总面积约为11940万平米。

 

2005-2008年上海一二手住宅比走势         单位:万平方米

年份

一手商品住宅供应量

一手商品住宅成交量

二手商品住宅成交量

一二手成交比例

2005

2257

1496.7

1608.2

1:1.07

2006

1544.9

1655.9

1375.2

1:0.83

2007

1340.9

2090.6

 1715.1

1:0.82

2008

1260

891

1107.2

1:1.24

4年均值

  1601

1534

1451

1:0.95

注:一手房住宅为剔除配套房后的商品住宅。数据来源:网上房地产 CRIC

其次,分析供应。2005-2008年上海市一手商品住宅年均成交面积为1601万平米。但四年来,每年的供应量呈递减趋势,这主要与近几年商品住宅用地供应量减少有关。另外,根据上海市2008-2012年住房建设规划,期内住宅新开工面积为9300万平方米,其中新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米,配套商品房近2000万平方米。按此规划,2008-2012年新增供应的商品住宅量为5300万平方米左右,即平均每年新增商品住宅1100万平方米左右。由于2008年市场低迷,使很多开发企业减少了新开工面积,随着今年春季市场强劲反弹,预期2009年住宅新增供应面积会比2008年有所提高。我们大致预计为1200万平米左右。

 

根据上述,2009-2012年间,上海一手纯商品住宅和二手住宅的需求量为11940万平米左右,一手纯商品住宅供应量为4500万平米左右。简单计算可知,7440万平米的需求缺口须由二手住宅解决。由此,则未来四年上海一二手住宅成交比重为1:1.65,上海将真正进入二手房主导的新时期。

 

就2009年来说,2009年一手商品住宅和二手商品住宅的总成交面积将达到2985万平米左右,其中一手商品住宅仅有1200万平米左右,1785万平米左右的需求缺口须由二手住宅解决,一二手住宅成交比重约为1:1.49,将比2008年的1:1.24进一步拉大差距。从今年1-4月实际成交情况分析,一手商品住宅476万平米,二手住宅的总成交面积574万平米,一二手住宅成交比重为1:1.21。从网上可售量分析,截止今年5月21日,一手住宅可售量为642万平米,二手住宅可售量为1017万平米。二手住宅可售量明显大于一手住宅。供应结构同样会导致相似的成交结构。

 

综上所述,我们可以认为,上海住宅市场二手住宅占主导的态势已经形成。这一态势经历了一个发展过程:近几年一二手住宅成交量已经非常接近,2008年二手住宅成交量明显超过一手住宅成交量,2009年还将继续超过,这一趋势难以改变,未来四年的差距还将进一步拉大。上海住宅市场的一二手市场结构,正慢慢向纽约、伦敦等国际金融中心的形态靠拢。

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