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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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七城市房价已脱离基本面  

2009-07-20 13:57:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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七城市房价已脱离基本面

 

今年3月以来,一方面房价快速上涨,另一方面房屋租金下跌,尤其是部分城市高端写字楼租金跌幅较大。这种现象不太正常,反映出我国楼市的复杂性和特殊性。

 

任何商品都有使用价值和价值,前者是后者的前提条件,并且决定后者的高低,价格是价值的表现。相应的在房地产市场,房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低,是房价的基础。从理论上讲,商品房价格变化应与租金变化同步。

根据我们对上海、杭州等七个城市的普通商品住宅租金回报率的抽样调查,2009年1季度七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%,低于香港、法国的多年复合租金回报率。其中,上海、杭州更是纷纷低于3%。可以说在这两个城市以租养房的时代早已过去,相对租金水平,房价明显偏高,可以界定为存在一定房价泡沫。

 

我们可以把以下七个城市分为三个阵营,其中上海、杭州高端住宅租金回报率明显高于普通住宅;北京、天津、武汉普通商品住宅租金回报率与高端住宅相仿;深圳、广州,高端住宅租金回报率反不如普通住宅。

 

09年1季度典型城市住宅租金回报率

七城市房价已脱离基本面 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

由下表可知,假设了在租金收益不变的情况下,要想达到对应租金回报率,各城市普通商品住宅需要调整的幅度。我们发现,5%的租金回报率已经与我们相去甚远,如要恢复到5%,七城市房价平均下降幅度需达31.5%之巨。在当前房价依然快速上涨,租金回报同比上涨缓慢的情况下,在相当长的一段时间内,我国普通商品房租金回报率都很难恢复到2001至2004年的合理水平。

 

七城市基于不同租金回报率的普通商品住宅房价变动试算表

 

 

对应的

年租金回报率

上海

北京

广州

深圳

天津

杭州

武汉

3%

-5.20%

35.04%

22.44%

14.56%

21.12%

-8.82%

20.67%

4%

-28.90%

1.28%

-8.17%

-14.08%

-9.16%

-31.61%

-9.50%

5%

-43.12%

-18.97%

-26.53%

-31.26%

-27.33%

-45.29%

-27.60%

2009年1季度租金回报率

2.84%

4.05%

3.67%

3.44%

3.63%

2.74%

3.62%

 

 

我国楼市租金回报率明显低于发达国家和地区水平,虽然有特殊国情的因素,但以发展的眼光看,随着房地产市场趋于成熟,租金回报率应该呈上升趋势。从近几年国内情况看,租金回报率呈持续下降趋势,这意味着以租金回报率(或售租比)衡量,我国房产的投资价值是下降的,原因在于租金增长缓慢,而房价增长过快。短期而言,受通胀预期影响,部分投资投机需求入市,必然会进一步推高房价,但长期而论,租金回报率偏低却是不争的事实,未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。

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