上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘：赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域：政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com
七城市房价已脱离基本面
今年3月以来，一方面房价快速上涨，另一方面房屋租金下跌，尤其是部分城市高端写字楼租金跌幅较大。这种现象不太正常，反映出我国楼市的复杂性和特殊性。
任何商品都有使用价值和价值，前者是后者的前提条件，并且决定后者的高低，价格是价值的表现。相应的在房地产市场，房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低，是房价的基础。从理论上讲，商品房价格变化应与租金变化同步。
根据我们对上海、杭州等七个城市的普通商品住宅租金回报率的抽样调查，2009年1季度七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，低于香港、法国的多年复合租金回报率。其中，上海、杭州更是纷纷低于3%。可以说在这两个城市以租养房的时代早已过去，相对租金水平，房价明显偏高，可以界定为存在一定房价泡沫。
我们可以把以下七个城市分为三个阵营，其中上海、杭州高端住宅租金回报率明显高于普通住宅；北京、天津、武汉普通商品住宅租金回报率与高端住宅相仿；深圳、广州，高端住宅租金回报率反不如普通住宅。
09年1季度典型城市住宅租金回报率
由下表可知，假设了在租金收益不变的情况下，要想达到对应租金回报率，各城市普通商品住宅需要调整的幅度。我们发现，5%的租金回报率已经与我们相去甚远，如要恢复到5%，七城市房价平均下降幅度需达31.5%之巨。在当前房价依然快速上涨，租金回报同比上涨缓慢的情况下，在相当长的一段时间内，我国普通商品房租金回报率都很难恢复到2001至2004年的合理水平。
七城市基于不同租金回报率的普通商品住宅房价变动试算表
对应的 年租金回报率 上海 北京 广州 深圳 天津 杭州 武汉 3% -5.20% 35.04% 22.44% 14.56% 21.12% -8.82% 20.67% 4% -28.90% 1.28% -8.17% -14.08% -9.16% -31.61% -9.50% 5% -43.12% -18.97% -26.53% -31.26% -27.33% -45.29% -27.60% 2009年1季度租金回报率 2.84% 4.05% 3.67% 3.44% 3.63% 2.74% 3.62%
我国楼市租金回报率明显低于发达国家和地区水平，虽然有特殊国情的因素，但以发展的眼光看，随着房地产市场趋于成熟，租金回报率应该呈上升趋势。从近几年国内情况看，租金回报率呈持续下降趋势，这意味着以租金回报率（或售租比）衡量，我国房产的投资价值是下降的，原因在于租金增长缓慢，而房价增长过快。短期而言，受通胀预期影响，部分投资投机需求入市，必然会进一步推高房价，但长期而论，租金回报率偏低却是不争的事实，未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。
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