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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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物业税大降房价纯属意淫  

2009-07-22 08:57:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业税大降房价纯属意淫

 

物业税再起波澜。据近日媒体报道,2010年前国家税务总局将尽快拿出一个物业税的可操作方案,但暂时不会将土地出让金纳入物业税范围。如果说今年5月国务院的表态“2009年深化房地产税制改革,研究开征物业税。” 给人们以很大憧憬的话,那么不改变土地出让金制度的做法,又让人多少有些失望。

 

对于普通百姓而言,希望能多出些抑制房价的政策,尤其一直对物业税寄予厚望。

物业税这事,从2003年就开始吊民众的胃口,2007年房价高涨之际,国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区,于是包括首批的六省市,已有十省市开始物业税“空转”运行。几乎每次物业税有动静,媒体都会将其与房价相联系。

 

然而,奢望物业税大降房价,却并不现实。问题的关键是,物业税是否把土地出让金纳入囊中。如果能够规并土地出让金,当然会大大降低房价的构成成本,理论上,可减降三成左右房价。事实上,操作起来却困难重重,交过土地出让金的已售房屋,和未来不交土地出让金的新建房屋,之间如何进行制度性新老划断,几乎无法进行实操。所以,开征物业税,必须经历一个以简到繁的过程,初级阶段暂不涉及土地出让金,是一种可行性较强的做法。

 

从理论上分析,同时征收土地出让金与物业税,并非冰火不容。土地出让金是土地价值的表现,而物业税只是财产税的一种。在实行土地私有制的欧美国家,开发商想要从地主手中获得一块开发用地,也须淘钱购买。而开发商将建好的房屋出售给业主后,业主需要每年向政府交物业税,这是持有物业的一种成本。土地所有者不可能因为未来政府将向房屋拥有者征物业税,就免费把土地赠给开发商。

 

我国的情况有些特殊。目前有一种质疑,认为业主既然只拥有住宅70年的使用权,而非国外的永久所有权,为何还要征收物业税。这其实是一种误解。事实上,从上世纪八十年代以来,我国一直在房地产持有环节征税,主要包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税三种,去年外资税收与国内并轨后,取消了城市房地产税。同样是持有环节的税收,物业税只不过名字不同而已。另外,我国住宅使用权虽然只有70年,但《物权法》中已明确规定届满后可以自动续期,70年后政府不太可能随意无偿收回,即使因公共利益而收回,也会给予一定补偿。

 

因此,业主的房屋是否拥有所有权,并非是否能够征收物业税的必要前提。我国香港地区土地也是非私有制,也有物业税,而土地出让单价比内地一线城市还要高,不一样安安稳稳的运行很多年。

 

那么政府为何要征物业税?在国外,物业税一般属于地方税种,这与房地产的区域属性有关。任何房地产,其价值变化都与城市规划、城市建设、公共配套有关,而包括地铁、大桥、街道和图书馆、博物馆等公益性建设与配套设施,都是地方政府投资的。也就是说,只有政府持续投资城市建设和高水平维护公共设施,才有可能使业主的房屋价值升值。否则,就像大都市中的贫民窟一样,政府懒得更新和维护城市基础设施,那里的房子不可能有大的升值空间。

 

所以,地方政府和业主征收物业税,合情合理,属于双赢。至于税基和税率,各国不太相同。美国各州幅度在房产价值的1%到2%之间;新西兰和澳大利亚按0.3%到1%征收;法国采用土地年度税的形式征收;加拿大对所有物业征税,对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠;香港仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。

 

就我国情况而言,征收物业税应该有一个渐进的过程,税基由小到大,税率由低到高。比如,可以先向经营性质的商用物业征税,后向高档住宅、大户型住宅、投资型住宅征收,最后才是普通住宅。即使是普通住宅,也可以再分类,根据档次、户型面积、家庭收入情况确定不同的税率,甚至可以免征。

 

如果将来物业税不包含土地出让金,那么大家也不要奢望会大降房价,甚至在中短期内,基本对房价不构成影响,只有随着税制的完善,慢慢提高投资性购房的持有成本,才能渐渐减少我国富裕群体的投资购房需求,从而间接的达到稳定房价的功效。

 

本文系新民网专栏特约

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