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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海新地王追赶北京风头  

2009-07-23 18:17:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                 上海新地王追赶北京风头

 

2009年7月23日,上海年度新地王出炉。上海土地出让第45号公告中的赵巷镇特色居住区10号地块,金地以30.48亿元高价拿下。

 

这幅上海今年以来土地面积最大的居住用地,占地面积23.7万平方米的起拍价格为9.46亿元,楼板起价4500元/平方米, 最终成交的楼板价为14495元/平方米。溢价率高达222%!

 

回顾今年以来,全国大城市土地市场复苏、回暖,少数城市地王频出,尤其是北京,2009年5月以来,北京频频暴出地王,而且是“地王后浪推前浪”:广渠路10号地、通州九棵树地块、奥运村乡地块(总成交价19.6亿)、广渠路15号地(总成交价40.6亿),简直让人目不暇接。北京市土地整理储备中心的数据信息显示,今年上半年北京通过招拍挂方式出让土地成交额接近236.7亿元。6月北京共出让土地27宗,成交金额达138.2亿元,一举超过前5个月的成交金额总和。

 

可以说,今年北京地王的风头完全盖过上海,而很多人可能不太清楚,2007年那轮高价圈地潮中,上海可是出尽了风头。2007年7月,保利在上海一天之内拿下外环以外三幅地块,其成交价都是起始价的3至4倍,楼板价已与周边房价持平;8月,上海南京东路163地块,以66930元/平方米的楼板价使得该地块成为了内地单价地王;11月,仁恒地产以2万平米的楼面价拿下新江湾城一幅土地,高过周边现房价格,这一区域最高纪录保持至今。

 

此次,金地出手为何这么狠辣?以历史眼光观察,2007年那轮圈地热潮中,与保利、万科等一线地产商相比,金地没拿几个地王。2006年9月,浦东花木新民北路地块,金地集团以高出底价122%的59.89亿元的报价领先,后因出让方恐高而暂停决标,后来又意外的被星河湾拿走。而近几年,金地在上海的项目和土地储备,比万科少很多,急需拿地。

 

所以,今年上海土地市场的第一块高溢价地,就是被金地拿走的。4月28日,上海今年第23号公告地块陆续截止出让,首先出结果的是10家开发商报名参与竞拍的青浦徐泾镇3号地块,最终金地以5.6亿元的成交价,高出挂牌起始价82%的溢价率成功摘得该地块。事后,金地领导曾表示今年希望增加4个项目。看来,此次金地对后市的乐观度,明显超过保利、万科、招商等企业。

 

赵巷镇特色居住区10号地块,楼板价看起来很高:14495元/平方米,但容积率只有1,完全可做开发成附加值较高的低密度住宅。另外,这个价格有个参考案例,那就是在2007年11月,毗邻的赵巷特色居住区8号地块被龙湖地产高价纳入囊中,成交楼板价10673元/平方米,当时实实在在的让业界跌破眼镜,没想到第一次在上海拿地龙湖,如此生猛。那块地容积率也是1,今年以 27000元/平方米均价的双拼别墅,以及单价17000元/平方米叠加别墅推出市场,半年来已去化超过八成。

 

相较龙湖项目,金地项目14495元/平方米的楼板价,还是有一定压力的,只有一年半后房价比现在贵,才有可能获得合理回报。也就是说,金地现在赌的是,明后两年上海房价还会比现在更高,而且不是高出10%这样的一点点。对此,我的判断是,明后两年房价与现在相比,肯定不会明显下跌,但要想再上涨二三成,是有相当难度的。

 

2007年上海的几块高价地,2008年的楼市低迷,让那些地王们狠狠难受一阵,以至于许多项目被迫延迟工期,否则售价无法覆盖土地成本,遑论赚钱。上海南京东路163号地块,也即单价地王的主人苏宁环球以政府没能按期交地为由成功退地。而另一家企业上海志成则无奈以损失1.1亿保证金为代价,退掉一幅2007年夺得的天价地。2007年上海土地市最火爆的是新江湾城区域,沸点是新加坡仁恒以2万元/平米的单价拿下一幅地,超过周边新房售价。

 

当时笔者接受多家媒体采访时,曾以“开发商疯了”相形容。事后证明,2008年地价明显透支的新江湾城区域成为上海房价降幅最大的区域之一。即便是在眼下土地市场重新红火的情况下,新江湾城一幅二手土地挂牌楼面价格仅为约1万元/平方米,看来仁恒这块地,要想赚钱还要等房价狠狠的再涨一段时间。

 

因此而言,在目前经济尚未全面回暖,楼市热度已有些脱离宏观经济面情况下,企业高价圈地时,有必要保持一份清醒。在笔者看来,如果今年下半年大城市的楼市继续保持二季度的热度,明年楼市重新调整、回归理性的可能性极大。

 

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