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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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国土部踢房价“皮球”很无趣  

2009-07-30 09:25:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国土部踢房价“皮球”很无趣

 

在地价与房价的问题上,国土部颇有乘胜追击之快意。近日,“房地产项目用地地价专项调查”的全面分布,全国620个房地产开发项目的土地成本一一曝光。结果是地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,平均为23.2%,其中,东部地区平均为27%,高于其他区域。

 

以往很多部委的调查报告,总是遮遮掩掩,羞于见公众,此番国土部的大方劲儿,有点让人不适应。不管怎么说,这是政府信息透明化的重大进步表现。可仔细一想,国土部如此慷慨,主要目的还是在论证前些时提出的一个引发争论的观点:地价推高房价没有道理。

 

再次反击了全国工商联“土地成本占直接成本比例高达58.2%”的观点,并理直气壮的指出:开发商最终的直接利润应该在40%左右,即便是算上增值税,流向政府的也不会超过40%。接下来,不知开发商群体会做何反应。地产江湖从来没有平静的时候。

 

说得夸张点,房价问题已成为当前中国社会的“斯克芬斯之迷”。从探究房价成本入手,只是一种有意义、无实效的做法。成本只是影响房价的因素之一,最重要因素是供应关系和市场预期。不过,先把房价成本搞搞清楚,还是有助于理清房价头绪的,比如至少可以让普遍存在于行业内的权钱交易,望而生畏,这就是信息透明化的好处。

 

“两会”之后,国土部和国统局皆展开房价成本调查,应该是受到中央高层的指示。国统局是第三者,与行业无涉,国土部是房价的相关方。现在国土部积极公布结果,除了程序要求之外,更有急于和高房价撇清关系之嫌。笔者认为,土地是房地产开发的关键要素,地价是房价的重要组成部分,如今地王频出直接拉动周边房价上涨,国土部切不可因在房价构成中“责小”,而忘“任重”。

 

在近两三个月楼市投资投机风行,房价快速上涨的情况下,银监会再三重审严格执行“二大房贷”政策,住房和城乡建设部亦号召增加供给、打击捂盘,难道国土部就不该有所行动吗?

 

比如,住宅供不应求的一个重要原因,是巨量存量用地无法有效转化为房屋供应。1998-2008年全国土地购置面积达31.3亿平方米,开发量则仅为19.4亿平方米, 12亿平方米土地闲置。从2005年开始,加大清查闲置土地的力度,规定“一年不开发征收土地闲置费,二年不开发无偿收回”;“对于虽按合同约定日期动工开发,但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准中止开发建设满一年的,也要按闲置土地依法进行处理。” 这事由国土部负责,可落实效果实在差强人意。

 

再如,今年以来地王现象卷土重来,优质地块一露脸,莫不遭疯抢。针对于此,国土部门应该加大住宅用地供应规模,尤其适度增加优质地块供应量,同时应尝试建立年度土地供应数量、用地性质、地块位置等公示制度(类似香港的勾地制度),以缓解开发商抢地的恐慌情绪,同时也应优化“招拍挂”制度。可国土部在报告中,将高价地的原因简单归结为:与“地段越好、房子越好卖”规律、市场预期、其他行业资金进入以及企业资本运营等多种因素密切相关。

 

高房价是既定事实,各利益相关方,尤其是政府部门,切莫互踢皮球,在尊重市场规律的前提下,还是认认真真各谋其政为好。

 

本文刊发于时代周报

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