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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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“灰色地王”不清理,地产江湖无宁日  

2009-07-31 10:38:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“灰色地王”不清理,地产江湖无宁日

 

5月以来,全国地王频现, 2007年地产商高价圈地潮疑似卷土重来。在经济尚未全面复苏、楼市趋势尚不明朗的情况下,业内外不禁惊诧部分地产商缘何如此激进。

 

答案之一是,部分企业不必承担市场风险。近日,媒体报道广州市国土房管局正在对8宗违规土地进行清算,其中部分属于2007年的地王,原因是开发商既不开工,又没按约缴足土地出让金。无独有偶,前段时间报载:北京2007年高价拍出的12块地王至今仍处于闲置状态。

 

这些2007地王们之所以按兵不动,是因为目前房价还没涨到能让其获得合理回报的水平。然而,这却是一种违规行为。从2005年开始,国家加大清查闲置土地的力度,诸多政策条文再三强调:“一年不开发征收土地闲置费,二年不开发无偿收回”;“对于虽按合同约定日期动工开发,但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准中止开发建设满一年的,也要按闲置土地依法进行处理。”

 

但是,此政落实情况可谓奇差。不妨让数据说话。1998-2008年全国土地购置面积达31.3亿平方米,开发量则仅为19.4亿平方米,约12亿平方米土地闲置。即使从2005年算起,亦有5亿多平方米存量土地尚未动工。如果说2005年之前很多土地属毛地出让,动拆迁难和规划调整是不能动工的重要原因,那么其后依然有这么多土地闲置,只能说明责在企业不情愿,以及地方政府和国土部门监察不力。

 

瘸子里面挑将军,广州市还算不错,据悉已经收回了26.9平方公里闲置土地。可对于当前这8幅用地,广州国土房管局并没打算依规无偿收回,而是谋求罚款了事。对于全国为数众多连罚款都轮不到的那些闲置用地,真让那些相关地产商没事偷着乐了。

 

闲置用地大量存在的真接后果,一是造成了近些年我国房产市场整体性、持续性的供不应求,自然推高房价;二是损害了收益与风险对等的市场机制,地产商大胆高价拿地后,如果市场继续向好,则开发后销售赚钱,一旦遭遇2008那样的熊市,则坐等市场转睛。

 

这其中又分两种情况,一种是全额缴纳了土地出让金,只是违反了“一年或两年不动工”规定,企业毕竟承担了资金成本;另一种是只缴了一点点定金,企业即便是几年不动工,也没什么资金成本,待市场转暖后开发销售,补足土地款,则会获得高额回报。

 

部分企业的这种违规投机的行为,破坏了正常的市场游戏规则,使房地产开发成为只赚不赔的生意,既不利于房地产业的健康发展,对于那些合法经营的企业而言,又是一种极大的不公平,无法促进企业优胜劣汰。当前市场重返牛市,于是企业高价抢地的战火重燃,完全可以推测,其中依然有部分开发商还在像以前那样打着如意算盘。

 

2007年11月开始实行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中已经明确:未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。此政若能真正落实,开发商基本没有“猫腻”可玩。

 

我国房地产市场乱相丛生,原因有很多,其中最重要的一个环节即在土地。土地的国有垄断性质,天然制约了我国房地产市场化的程度,如果在具体操作中,地方政府与国土部门再不能很好的监控,则冀望中国楼市太平,遥遥无期。政策不是用来挂在墙上供人观赏的,相关部门必须在清查闲置用地上面硬起来,否则同样的“灰色地王”,还会前赴后继的涌出来。

 

本文刊发于第一财经日报

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