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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海楼市成交量已经触顶  

2009-07-31 08:44:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海楼市成交量已经触顶

 

根据易居中国跟踪7月前29天的数据平均值测算,7月一手商品住宅的新增供应量约为128万平方米,环比略低于6月的134万平方米;成交量约为202万平方米,比6月的219万平方米低近一成。这是上海楼市7个月来首次出现成交量环比下跌。

 

5月初,我曾在东方早报和时代周刊专栏文章中提到,本轮楼市反弹有点像“撑竿跳”,而高点可能出现在5月或6月(楼市“撑竿跳”或将触顶)。这里的高点指成交量,因为价格变化滞后于成交量。现在看来,6月份极有可能成为上海2009全年的成交高点(一手加二手)。一手商品住宅降一成,二手住宅可能环比下滑二成,跌幅大于一手房。

 

回顾本轮楼市反弹,以上海一手纯市场化的商品住宅成交量为证,一月约为50万平米,二月约为76万平米,三月为153万平米左右,四月约为190万平米,五月约为210万平米,六月为219万平米,七月约为202万平米。回顾楼市疯狂的2007年,这一数字由同样是80万平米的二月开始持续攀升,五月至九月持续超过200万米,其中顶点是六月份,达到266万平米。七月至九月回落至216万平米。

 

今年的楼市走势,与2007年非常相似。七月成交量回落,有淡季的因素,也与二季度市场偏热有关。而近两个月楼市投资投机的比重也与2007年二三季度相似。另外,还要考虑政策影响,2007年九月“二套房贷新政”出台,十月一手商品住宅成交量即跌至168万平米,四季度整体下滑。今年7月“二套房贷政策“重新紧缩,必然导致部分投资投机需求观望。所以接下来,成交量还会继续回落。今年,上海住宅市场一直供不应求,但我想说的是,供求关系是动态变化的,2007年一样是供不应求,但并不阻挡2008年出现供大于求。

 

而房价,此前我已多次撰文表明,三季度价格将依然坚挺,一是它明显滞后于成交量变化,二是供求关系短期依然紧张;四季度房价会趋于稳定,甚或下跌(这取决于后续政策变化)。

 

最后,我想重述今年以来一直坚持的一个观点:本轮楼市调整时间和深度不充分,靠近期的流动性过剩条件下投资投机需求的拉动,火爆劲注定难持久。从长跨时间跨度看,市场不太可能是“V”形反转,更有可能是“W”形复苏。接下来,还会经历一次回落,之后才能真正步入下一轮中周期的增长期。其它一线城市市场走势,基本与上海相似。

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