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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地王们的欢笑与泪水   

2009-07-06 09:54:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王们的欢笑与泪水

 

古代帝王,盛世时风光无限,末路时悲怆不已。“雕栏玉砌应犹在,只是朱颜改”,当年南唐后主李煜的这种感受流传千古。房地产行业的“地王”,亦有相似之处。眼下,楼市繁华似梦,冬眠一年多的“地王”,应景而动。

 

土地市场基本上从今年4月复苏,温度上升的很快,5、6月份高价地频频现身各大城市,北京、重庆、上海、广州、深圳、杭州、厦门等一二线城市表现抢眼。北京最典型。5月广渠门外10号地“面粉贵过面包”,富力抢地的疯劲震惊全国;6月奥运村乡地块以19.6亿元成交,楼面地价高达1.52万元,超过广渠门外10号,而且强悍中标者居然是一家名不见经传的地产公司成都中泽置业,只不过傍着一家央企大款——国电子信息产业集团;紧接着,6月30日,广渠路15号地以总价40.6亿元、楼面单价15320元成交,又是一家具有央企背景的中化方兴。

 

整体而言,目前全国地价还没超过2007年顶峰,地王的数量和气势离当时还有段距离。当年,长沙总价地王高达92亿,上海单价地王6.7万元/平米。2007年全国房地产开发企来购地面积超过4亿平米,今年1-5月,土地购置面积只有9875万平方米,同比下降28.6%。可见,当前只是大企业、尤其是上市公司拿地热情较高,大部分企业并不积极。

 

2007年地王频现的背景是,宏观经济增幅达到本轮高点(13%),房市异常繁荣,资本市场火爆,地产商IPO融资顺利,尤其是碧桂园、SOHO中国在香港斩获超百亿资金,这些因素共同刺激上市公司疯狂高价圈地。当前的情况是,宏观经济初露复苏迹象,流动性充裕,房市回暖,大型开发商都不差钱。相比2007年,现在地王产生的土壤并不丰沃,但通胀的预期在影响购房人的同时,也骚扰了企业,房子可以保值,土地也一样。

 

那么,地王就那么好当吗。2008年的楼市低迷,让那些地王们狠狠难受一阵,以至于许多项目被迫延迟工期,否则售价无法覆盖土地成本,遑论赚钱。上海南京东路163号地块,也即单价地王的主人苏宁环球以政府没能按期交地为由成功退地。而另一家企业上海志成则无奈以损失1.1亿保证金为代价,退掉一幅2007年夺得的天价地。对比可知,目前成都中泽置业跟当年苏宁环球和上海志成相似,都是地王的“黑马”中标者,经验不多,胆子贼大,结局难料。

 

“白马”们的承受力相对强些,可毕竞滋味也不受用。2007年上海土地市最火爆的是新江湾城区域,沸点是新加坡仁恒以2万元/平米的单价拿下一幅地,超过周边新房售价。当时笔者接受多家媒体采访时,曾以“开发商疯了”相形容。事后证明,2008年地价明显透支的新江湾城区域成为上海房价降幅最大的区域之一。即便是在眼下土地市场重新红火的情况下,新江湾城一幅二手土地挂牌楼面价格仅为约1万元/平方米,看来仁恒这块地,要想赚钱还要等房价狠狠的再涨一段时间。

 

也有企业痛定思痛,深切反省的。2007年,万科也在数个城市拿了地王,年底王石公开表态以后万科不再当地王。今年一季报显示,万科持有现金多达269.2亿,净负债率下降到24.5%,但近期郁亮表示,万科没有说必须花多少钱,也没有志在必得的地。证据是:6月份,在重庆鸿恩寺地王的竞拍中,万科败于保利,在厦门面积最大的2009G05地块时争夺中,万科也输给了世茂房地产。

 

万科从100亿到500亿只花了两年时间,可以说规模呈飞跃式发展,去年以来,万科企业战略进行调整,由之前的重规模、重增长,转变为重质量、重效益,正在形成以股东利益为导向的经营模式。在这种情况下,优质地产商竞争的重点不再是土地储备的多寡,而是运营能力和开发效率,2007年那种极端的扩张方式已是昨日黄花,变得不合时宜。至于那些有央企背景“黑马”企业,完全是种钱多没处花的本能冲动,今年以来新增加的巨额信贷,相当一部分流进了央企的口袋。

 

去年楼市低迷,很多大企业没怎么敢拿地,今年适当增加一些土地储备无可厚非,但盲目追高地价,不断制造地王,对行业和企业来说,都不是什么值得褒扬的事儿。至于地王频出会否推高房价,笔者认为长期来看,随着成本的增加,必然会拉高房价,但中短期来说,影响房价的重要因素是心理预期和供求关系,成本只占次要地位。国土部日前公布的房地产项目用地调查结论是:地价占房价15%—30%,因此地价不是推高房价的最终因素。这话,有些人不爱听,但不是全无道理。

 

本文刊发于中国房地产报

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