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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地价疯了,群众懵了  

2009-07-09 08:59:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地价疯了,群众懵了

 

今年3、4月份,当人们开始关注房价上涨时,专家尚能以地价低迷为由,论证楼市尚未全面回暖。可如今,地王频现,地价飙升,业内外对房价上涨已出现“审美疲劳”,除了如同吃了兴奋剂的投资客外,购房人已有点不知所措。

 

近段时间,有关地王的新闻可谓铺天盖地,全国主要城市,都有地王或高价地爆出,尤以北京为盛。5月份以来,广渠路10号地、通州九棵树地块、奥运村乡地块、广渠路15号地,地王记录频频被刷新,速度之快有点让人喘不过气。每个新地王的诞生,都会刺激周边房价“见风涨”。

 

于是,地价与房价的关系成为又一社会焦点。今年两会期间,全国工商联在名为《我国房价为何居高不下》的大会发言稿中,称土地成本占直接成本比例最高,达到58.2%,并指出地方政府是楼市黄金十年的最大受益方。这等于是把房地产业暴利受益者的“皮球”,踢给了政府。近日国土部高调宣传,地价仅占房价的15—30%,全国平均为23.2%,远低于国外水平,并认为地价推高房价没有道理。

 

看来这将成为一桩历史悬案。影响房价的因素太多了,市场预期、供求关系、成本构成等,土地价格是成本构成中的一个元素而已。无法否认的是,房价与地价的关系相当密切,而且前者的变化滞后于后者。2007年二季度房价疯狂,三季度全国地王鱼贯而出。今年一季度房价由跌转涨,二季度地王数量逐月增加。

 

二者是一种两相互拉扯的关系,房价上涨导致开发商看好后市,从而积极圈地,地价上涨使购房者预期房价继续上涨,所以直接助推现房价格。实际上,由此可以把房价上行分为两个阶段,第一个阶段涨速平缓,还算合理,第二个阶段加速上攻,市场人心大乱,投资投机需求入市搅局,浑水摸鱼,市场酝酿或产生泡沫。目前正处于第二个阶段初期。

 

形势将如何发展?不妨参照一下与今年市情颇为相似的2007年。2007年也是春季出现房市回暖,后来持续升温,房价加速上扬。70个大中城市房价指数环比增幅,由3月的0.6%,持续增加至7月的1.7%,其后连续回落,12月已低至0.2%。而地王是从7月见诸报端,且频率加快,尤其是92亿元的长沙地王创造了全国历史记录,至今都没能被打破。直到11月,依然出现了新加坡仁恒在上海以楼面价2万元拿地的案例。彼时,“面粉贵过面包”的现象沦为平常。

 

2007年9月底“二套房贷”新政出台后,全国楼市开始出现疲态,尤其11月份全国成交量开始下跌,而全国房价环比下跌直到2008年8月才出现。在很大程度,地王频出的心理预期作用,延缓了房价下跌的时间点。根据国土资源部的报告,2001-2006年,全国主要城市的总体综合地价水平年均增长率为5%左右, 2007年却猛涨13.37%,由此可见地价上涨对房价的显著推高效应。

 

就目前来看,随着地王的不断现身,房价继续上涨已成定局,但笔者只敢断言今后3个月左右是这样。至于未来6-9个月,则取决于政策变化。如果中央忍受不了房价的持续快速上涨,无法直面民众对高房价的抱怨与质疑,则很有可能出台抑制投资投机的新政,一如2007年的“二套房贷”及紧缩货币政策。何时会出手,还取决于两个变量,一是经济复苏态势确立,二是出现通胀或通胀苗头。早则今年第四季度,晚则明年上半年,这事极有可能发生。

 

很多人还关注到一点,“中”字头和“国”字头的企业在土地市场中兴风作浪。尤其扎眼的是,近期中国电子产业集团旗下的成都中泽置业,中化集团下属的中化方兴,在北京两个地王大战中胜出。而近几年一直跑在和行业前列的保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产等国企,去年以来拿地速度加快,扩张步伐明显超过万科、金地、富力等非国资企业。这与2007年外资、民资大闹地市的情况有些不同。

 

近日,中国房地产评测中心和克而瑞(中国)信息技术有限公司发布的“2009年上半年中国房地产企业销售排行榜”显示,销售金额前20名企业中有40%以上属于国有企业。房地产业的“国进民退”初露端倪。1998年后,全国掀起“国退民进”的浪潮,国资渐渐退出了许多领域,近两年国资委要对七大行业保持绝对控制力,而房地产行业并不在列。

 

在万科、SOHO中国等优质房企不敢冒然抢地的情况,国资地产商这么热衷于当地王、称楼霸,恐非好事。国资可以在保障性住房建设发挥重要作用,在市场的商品住宅领域,经验、能力、效率等皆非一流,却动辄出风头、当老大,哪有那么容易。背靠央企(或地方政府)的大树,受惠于信贷倾斜,这些企业确实不差钱,但也不能置市场风险于不顾,玩这种带有一定赌市场持续向上的地王游戏。最坏的结果是,现在助长房价泡沫,套牢部分高位入市的民众,将来项目亏钱,烧掉部分全国纳税人的钱。

 

 

本文刊发于时代周报

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