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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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7月房价加速上涨,年底或将止涨   

2009-08-11 09:00:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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7月房价加速上涨,年底或将止涨

 

今天,国家发展改革委、国家统计局公布最新房价数据:7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。对此,笔者做一个简要的分析。

 

首先,7月全国房价加速上涨,主要体现在环比涨幅继续扩大至0.9%。今年3月,全国房价环比增幅由负转正,至今持续5个月加速上涨,增幅分别为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。证明房价越涨越快。不妨与2007年相比,2007年2月房价环比增幅为0.3%,3月开始持续加速上涨,持续7个月,9月份达到高点1.7%。

        全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比增长情况 

7月房价加速上涨,年底或将止涨  - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

比较的结论是:今年房价涨速、涨幅不可能超过2007年,7月环比涨幅扩大速度已放缓,我认为8月会继续放缓,8月或9月,极有可能出现环比增幅的高点。而且高点值不可能超过2007年的1.7%。7月一线城市成交量环比下滑,8月会继续下滑,房价涨速有会滞后,但会随之也放缓。

 

从房价同比增幅分析,笔者以前曾论证过,就近两年看,房价同比拐点滞后于环比4个月左右,本轮同比上涨拐点出现在今年6月。按此大致预测,则这一轮房价同比涨幅的高点可能出现在今年底明年初。我的建议是,大家重点关注环比情况即可,同比时间跨度大,不能反映短期波动情况。

 

其次,分析一下房价的结构问题。一是,新建住房销售价格环比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中,90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨1.2%,高档商品住房环比上涨1.2%。说明市场上热卖的产品呈“两头热”:小户型和大户型。新建非住宅销售价格环比上涨0.6%,市场热度明显低于住宅;分类型看,办公楼销售价格环比上涨1.0%,商业营业用房销售价格环比上涨0.3%——反映出目前商业用房市场依然比较低迷。

二是,新建住房销售价格环比上涨的城市有63个,主要城市包括:金华3.5%、广州2.7%、深圳2.2%、宁波2.0%和大连1.9%等——说明最火的楼市还是沿海中心城市。环比价格下降的城市有3个,包括:兰州-0.4%,沈阳和泉州-0.1%。

 

三是,可以重点关注一下二手房市场。二手住房销售价格环比上涨0.9%,涨幅比上月缩小0.2个百分点——证明二手房比一手房对市场更敏感,环比涨幅已出现下滑!很有可能6月已出现环比涨幅的峰点。

 

环比价格上涨的城市有61个,主要城市包括:深圳4.2%、南京2.4%、济宁2.1%、厦门2.1%和长沙2.0%等;环比价格下降的城市有4个,包括:南宁-0.8%、石家庄-0.5%、呼和浩特-0.2%和惠州-0.1%。而6月份,环比价格上涨的城市有57个,环比价格下降的城市有6个。看来二手房市场在总体上涨的前提下,开始出现分化苗头,环比价格下降的城市有所增加,估计接下来还会继续增加。

 

综上所述,7月份全国房价堪称处于夏天,但热度明显低于2007年夏天。而且,在实体经济尚未全面复苏,货币政策出现微调,二套房贷紧缩,政府担忧房价泡沫等背景下,今年房价涨速、涨幅不可能全面超过2007年。目前部分重点城市成交量已经出现下滑,投资投机需求有所萎缩,笔者认为未来两三个月,房价依然保持小幅上涨,年底或明年初,有可能出现止涨,甚至小幅回落。

 

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