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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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我的九条房地产调控建议  

2009-08-12 09:09:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我的九条房地产调控建议

 

7月数据表明,房价仍在加速上涨,投资投机气氛仍浓。自5月以来,随着投资投机需求的快速入市,很多城市住宅供不应求,房价上涨过快,市场繁荣程度远远超出宏观经济面,部分城市新一轮的房价泡沫可能正在酝酿和产生。对此,虽然还没必要像2005年的国八条,2006年国六条,那样出台重磅调控政策,但应在维持市场稳定的前提下,进行政策的适度紧缩。

 

政策调整的指导方针:一方面,要防范投资投机成分过大,形成新的房价泡沫;另一方面,要维持房地产投资的持续复苏,发挥其拉动内需的作用。我们必须牢牢把握2008年12月中央经济工作会议中,关于2009年房地产业发展的指导思想:“要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”为此,我建议从四个方面考虑,落实九条对策:增加市场供应、抑制投资投机、规范市场秩序、加快制度变革。

 

一、增加市场供应

  第一条、增加住宅土地供应

    2008年土地市场低迷,近十年来全国房地产开发企业土地购置面积首次出现下降,同比减少8.6%,说明企业拿地不积极,新增土地储备较少。今年4月以来,随着住宅市场的不断升温,多个城市都出现了开发企业高溢价抢地现象,地王频出,初步显露2007年土地市场繁荣景象。针对于此,各地政府应该加大住宅用地供应规模,尤其适度增加优质地块供应量,同时应尝试建立年度土地供应数量、用地性质、地块位置等公示制度,以缓解开发商抢地的恐慌情绪。国土资源部和九大土地监察局应加强监督和管理。

  第二条、打击囤地、捂盘行为

    1998-2008年全国土地购置面积达31.3亿平方米,开发量则仅为19.4亿平方米,占购置总量的62%,12亿平方米土地闲置。2005年开始,国家加大清查闲置土地的力度,比如规定“一年不开发征收土地闲置费,二年不开发无偿收回”。“对于虽按合同约定日期动工开发,但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准中止开发建设满一年的,也要按闲置土地依法进行处理。”但这一工作的落实有一定难度,尤其是市场低迷的2008年,更是如此。在当前市场供不求的环境下,尤其是新开工面积持续增长的情况下,应加大执行力度。另外,由于近期部分城市住宅市场供应不求,价格上涨较快,部分开发商产生惜售心理,捂盘现象死灰复燃,相关房地管理部门应重新加强引导和督促,以保持市场供应。

 

二、抑制投资投机需求

    第三条、紧缩二套房贷政策,抑制投资投机需求

    个人房贷政策,对市场需求的影响较大。2007年9月27日的“二套房贷新政”,有效抑制了投资投机需求。去年10月央行开始放松“二套房贷政策”,12月国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(131号文),进一步规定:“对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”但在实际操作中,大部分商业银行过于放松,因此5月银监会下发通知,要求加强对二套房贷的管理,但依然难以有效监控,尤其是很多银行对于不符合优惠标准的二套房贷只控制四成首付,在利率上面依然给予七折优惠,这无疑推动了投资投机客入市。建议相关部门严格监督,对于非自住的二套及二套以上购房贷款,切实执行首付至少四成、1.1倍利率的标准。

    第四条、限制外资购房政策,不要急于放松

    2006年,《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(“171号文”)出台,随后又在审批、结汇、贷款发债等方面严格限制。2008年以来,限外政策有所松动,比如今年北京有关文件明确规定放松境外个人购房限制。值得担扰的是,近期在国内游资汹涌入市背景下,境外资本也有所活跃,比如近期在上海热销高端楼盘中,港台客身影频频,欧美华侨亦有现形。要防范想在销售市场“混水摸鱼”的外资基金和个人投资者,“171号文”的限制不可轻易放松。

 

三、规范市场秩序 

    第五条、严查假按揭行为

    今年春季以来,关于住房假按揭的新闻报道很多,实际上,由于识别难度较大,近几年行业内一直存在这种现象。银行放贷审核不严,甚至违规放贷,导致部分开发企业自买自卖,影响市场交易秩序,也造成了一定的社会负影响。相关部门应完善交易制度,严格审查流程。

    第六条、限制少量多批的销售行为

    随着市场成交活跃度提高,部分开发企业为了获得利益最大化,往往采用小量多批推盘、价格持续上调的销售策略,在一定程度上制造了严重供不求应的虚假热卖气氛。相关部门对此应进行监管,不妨借鉴上海市的相关做法。2007年9月上海房屋土地资源局出台新的商品房预售规定,开发商不能再以少量多批的形式售楼,已经达到预售标准的住宅楼盘(不超过3万平方米)必须一次性申请预售许可证。

    第七条、引导国企不要激进拿地

    今年以来,在土地市场,国企表现非常抢眼,尤其是还冒出了央企下属地产企业,比如最近在北京拿下地王的中化集团旗下的中化方兴和中国电子集团下属的成都中泽置业。中国房地产评测中心和克而瑞(中国)信息技术有限公司发布的“2009年上半年中国房地产企业销售排行榜”显示,销售金额前20名企业中有40%以上属于国有企业。房地产业的“国进民退”初露端倪,而近几年国资委要求对七大行业保持绝对控制力,而房地产行业并不在列。我们认为,国资可以在保障性住房建设发挥重要作用,在市场的商品住宅领域,经验、能力、效率、机制等皆非一流,不宜以行政力量和国家资源优势挤压其它企业。在万科、SOHO中国等优质房企不敢冒然抢地的情况,国资地产商这么热衷于当地王,既不利于控制市场风险,也不利于行业资源优化配置。目前部分城市的地王,已出现“面粉贵过面包”的情况,这些高价地一产生,便立即引起周边现售房价的上涨,北京尤其明显,非常不利于稳定房价。对于国资开发企业比较激进的高价拿地的行为,国资监管部门应进行合理引导。

 

四、推进制度变革

    第八条、加快开征物业税的步伐

    今年5月,《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确提出“深化房地产税制改革,研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。”这是国务院首度将开征物业税改革提到政府议事日程。我国的房地产税收多而杂,共有耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税等10个税种。开发与交易环节税种偏多,税负偏重,而持有环节只有城镇土地使用税和房产税,目前城镇土地使用税主要是针对工业和商业用房,对住宅用地还没有征收,房产税也只是对经营性房产征收,自用住宅也没征收,经营性住宅由于征税执行困难,基本也是空白。因此,以前根本没有住宅持有环节的税收,这既是房地产税制的缺陷,也不利于抑制投资需求。为了更好的满足自住需求,抑制旺盛、且波动性很大的投资投机需求,建议尽快开征在税率和税基方面有差别的物业税,重点向投资投机性住宅征税。

    第九条、积极推进集体建设用地的流转

    大城市住宅建设用地供应不足,是导致住宅长期供不应求的重要原因,针对于此,必须加快集体建设用地制度的改革,使集体用地通过合理的方式,有效的补充城市建设用地的不足,同时也使村镇集体从中受益。2008年党的十七届三中全会,明确提出要改革和完善农村土地制度,其中提到“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权。” 前广东、重庆、天津、北京等地都在尝试,比如宅基地换房,但尝试的广度和深度都还不够。当前,最急紧的是允许农村经营性建设用地使用权流转,然后才是逐步建立城乡统一的建设用地市场。有关方面应尽快推进相关立法工作,建议正在修订中的《土地法》能在这方面有所突破。

 

(此文节选自一报告,写于一个月多前,应相关方邀请,已提供给某政府机构作参考,同时部分刊发于住宅与房地产杂志) 

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