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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市成交量拐点出现  

2009-08-19 09:12:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市成交量拐点出现

 

二季度时,笔者曾撰文指出三季度楼市可能出现变局,当时主要从成交量上进行研判。从外部环境分析,货币政策、尤其是狭义货币供应量(M1)是房地产市场的先行指标,从内部因素考量,房产成交量称得上是市场变化的“晴雨表”,而价格滞后于成交量;至于新开工量、土地购置面积仅能凑凑合合的称为行业先行指标,而非房地产市场。

 

因为只有房子好卖时,企业才会积极拿地、开工,这些因素之间的细微差别与关联,需要业界人士慢慢体味。所以说,关注房产成交量变化,在很大程度上可以预知市场走势。

 

那么,当前情形若何?从区域市场看,北京、上海、深圳、广州四个一线城市,6月份商品住宅成交今年首次出现集体环比下跌,它们具有风向标的价值。从全国市场看,虽然最新公布的1-7月全国商品房销售面积同比增长37.1%,但7月份却环比出现二成的下滑。

 

笔者判断,今年6月将成为全年商品住宅成交量的高点,不仅对全国而言,也包括多数一二线城市。笔者长期跟踪上海楼市动态变化,曾在5月初提出上海楼市“撑竿跳”或者5月或者6月将触顶,不可能复制2007年疯狂。现在看来,确实是6月达到峰值。今年2-7月,上海一手商品住宅的成交量依次为80万平米、154万平米、190万平米、210万平米、219万平米、202万平方米。而2007年6月高点是266万平米。

 

总体而言,从成交量上分析,今年上海楼市的热度超过2006年,不太可能超过2007年。为什么会这样?这要从市场运行的性质上深究,2006年上海楼市,是经历2005年下半年深调之后的恢复性增长;而2009年楼市,注定也是历经2008年之低迷后的反弹性增长——在流动性过剩这一特殊因素推动下,今年市场实际上已多少有点过度反弹的病态。

 

市场发烧,有两种机制可以降温。一种来自外部。通过政策调控让其“吃药”,近段时间紧缩二套房贷、打击捂盘囤地等政策即是,只是与前几年屡屡下猛药相比,调控力度小了很多,这也算是进步的表现吧。效果已有显现,尤其是二贷房贷利率由七折恢复到无折扣甚至是1.1倍后,贷款成本大增30-50%。部分投资投机需求已开始观望。更重要的是,给市场一种政策紧缩的预期,在资产市场中,预期的作用大于一切。

 

另一种机制源自内部。众所周知,人体可以抗击部分病毒,比如感冒即使不吃药,七天后也会痊愈。市场也一样,一只“无形之手”左右着市场走向,像今年二季度全国楼市的快速走热,注定不能持久。投资投机需求是增加了不少,可以刚需为代表的自住需求却有房价恐高症,面对飙升的房价,只能知难而退。刚需和投资需求,哪个规模更大,答案显而易见。

 

因此,7月成交量出现萎缩,绝非偶然。当然,业界还有一种声音,认为成交量下跌的主要原因是供应紧张。我只能同意一半。确实,今年以来很多城市商品住宅供不应求,上海尤其如此,每个月都是供小于求。放宽视野,自2005年至今年,历年的全国房屋竣工面积都小于商品房销售面积,这也是导致房价持续上涨的重要原因。

 

但还有一个事实不能忽视:近1998-2008年,全国已经给开发商出让,但尚未开发的土地面积多达12亿平方米。这也就意味着,只要市场转好,开发商总归有丰富的土地储备拿出来开发、销售,如此,则供应量总是略小于销售量,但从未出现过严重的供求失衡。你可以说开发商太精明,也可以说“市场之手”太神奇,还可以说政府打击闲置用地太不力。

 

不妨再举一个例子,2006年底,上海可售一手商品住宅超过1400万平米,相当充裕;2007年楼市火爆,至年底大幅减少至500万平米左右,紧张得不得了;2008年市场低迷,又降至850万平米;今年近几个月来一直徘徊在520万平米左右,可说相当紧张。但仔细想想,2007年底一样紧张时,却迎来了2008年上海商品住宅的供大于求。

 

对市场形态来说,供应很重要,但需求更重要。如果接下来需求持续萎缩,则目前520万平米的“少得可怜”的可售量,只会导致房价继续上涨,但却难以逆转——成交量下滑的大势。而随着成交量的持续下滑,价格最终会涨不动,甚至转跌,而在这一过程中,可售量会重归升途。房地产市场很复杂,也很奇妙。大家看楼市,一定要抓住要点。上海楼市成交量,上半年是爬陡坡,下半年将是溜缓坡。

 

本文刊发于东方早报

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