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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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重启公房制度不是“开历史倒车”  

2009-08-20 09:02:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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重启公房制度不是“开历史倒车”

 

近期公共租赁房颇受媒体关注。北京大张旗鼓的出台《公共租赁房的管理办法》,并计划年内开建50万平米的公共租赁房。另外,常州也宣布今年将首批推出200套试点的公共租赁房。还有,郑州、淮安、上海等地也在积极试点或研究筹措。

 

公共租赁房到底是什么玩艺?猛一看,还真点陌生,但提到老公房,大家应该熟识。实际上公共租赁房的性质,基本等同以前的老公房,都是以低租金向民众分配公有产权的住房,主要区别在于后者面向大众,前者仅供中低收入家庭。有人可能会犯嘀咕,老公房不是历史名词了吗,如今缘何重新走红,莫非住房产品也像时装风潮一样,二十年一个轮回。

 

回顾我们住房制度改革之种,可谓一路坎坷,其中的主旋律,就是公房私有化。1980年代初,开始尝试公房出售,提出了国家、单位、个人三者合理负担的售房原则;1988年,第一次全国住房制度改革工作会议召开,提出变住房实物分配为货币分配,通过提高租金促进售房。1991年,国务院颁《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》,提出了部分产权理论,要求实行新房新制度。

 

公房制度变革,在黑暗摸索了近二十年,改革总在原地打转转,收效不大。1998年终于出现历史契机,受亚洲金融危机影响,我国经济出现困难,中央把发展住宅产业作为拉动内需新的经济增长点,在这一强大外力的推动下,推出了“23号文”,下决心彻底抛弃福利分房制度,代之以货币化分房制度。老公房时代迅即结束,私权化的商品房大潮席卷全国。

 

结果呢,老公房都卖了,新房子都商品化了,房价也大涨了,开发商暴利了,炒房者赚大了,中高收入群体的居住环境改善了,而低收入群体不干了——因为住房保障步子太慢了。举世道理就一个,住宅产业与民生密切相关,必须两条脚走路:一条市场化、商品化,另一条民生化、保障化。

 

住房保障的新思路是有了,2007年“24号文”,标志着国家朝花夕拾廉租房和经济适用房——早在1998年“23号文”中已提及。2008年“9000亿安居工程投资计划”,以及“131号文”,则从实操层面极大的推进了住房保障建设的步伐。经济适用房非议甚众,而且地方政府并不积极,目前看来3年新建400万套的目标难以完成。

 

廉租房也属于公房,只是我国对其定义比较苛刻,受益群体必须符合两条标准:既要是低保户,又要是住房困难户。根据建设部门的摸底统计,目前我国城市住房困难户大约1000万户,即使全都享受廉租房政策,也只约占城市总户数的5%。而香港公屋解决了全港三分之一居民的住房问题,欧美发达国家住宅私有率在40-70%之间,平均有二成的居民以低租金住在政府提供的公房里,其余去市场上租房。

 

显而易见,在目前高房价的环境中,经济适用房矛盾重重,廉租房保障面过窄,不可避免的出现一个数量较大的“夹心层”——既不符合廉租房标准,又无力购买经济适用或商品房。政府有义务,为其提供有别于廉租房的另一种公房,即公共租赁房。在很大程度上讲,这是我国借鉴国际经验,完善住房保障体系的必由之路。

 

实际上,2007年建设部曾有种提法:低收入家庭的住房问题通过廉租房和经济适用房解决,中等收入家庭考虑通过限价房和经济租用房来满足,中等以上收入家庭通过市场购房。其中所谓的“经济租用房”,内涵比较接近目前的公共租赁房,共同点在于都是以低于市场价格的租金提供给中低收入家庭,区别在于前者的产权性质不一定是公有。

 

今年初,住房和城乡建设部部长姜伟新表示,今年要加大租赁市场方面的探索工作,将研究制订《公共租赁住房指导意见》。中央表态,地方行动,一场公共租赁房热潮正在掀起。

 

从运作方式分析,各地的做法是一手抓新建,一手抓收购存量房。笔者建议,还要关注一下历史遗留的、尚未私售的老公房。各地存量不一,比如上海仍有3800万平方米,约95万户,规模很大,这部分老公房仍实行低租金政策。难点在其使用权已经固化,部分人用于出租谋利,如何盘活资产,将其纳入新型的廉租房和公共租赁房体系,是政府需要考虑的。

 

另外,不要奢望地方政府都会积极推进公共租赁房建设,这是花大钱的事,在目前连廉租房资金都难以保障的情况下,完全依赖政府并不现实。所以,还应发动社会资源,比如欢迎企事业单位、社团组织、民间机构参与进来,只要别把住房产权私有到个人就行。这方面,德国比英国做的好。英国曾由政府大建公房,后来财政不堪重负,1980 年代撒切尔上台后,铁腕推行住房私有化,结果2000年以来房价高涨后,英国中低收入群体重新出现购房难、租房难。我国应避免再走英国老路,提前谋划公共租赁房的可持续发展战略。

 

本文刊发于中国房地产报

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