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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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“二次房改”在行动   

2009-08-22 10:56:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“二次房改”在行动

 

过犹不及,这是中国古人智慧结晶,堪称放之四海而皆准。在住房制度上,亦如此。近段时间,公共租赁房成了热门话题,北京、常州、郑州、淮安等地已经尝试推出政策,上海也在进行相关研究。让人多少有点疑惑的是,从上世纪八十年代开始,住房制度改革的重要内容,正是公房私有化。

 

莫非又要重走回头路?非也。1998年之前,福利化分房制度下,住房商品化程度很低,体现了计划经济,表面看起来公平,事实上却是低水平的住房分配,筒子楼盛行,年轻人只能长期蜗居集体宿舍。1998年“23号文”出台后,货币化分房取代福利化分房,住宅商品化、市场化大潮汹涌而至,催生出中国楼市的“黄金十年”。

 

然而,事情又走向了另一个极端,住房保障成为被遗忘的角落。随着房价的快速上涨,百姓急了,民怨四起。2006年开始,中央重申住房保障的重要性;2007年“24号文”的出台,是新一轮房改的标志,以国家法律的形式确定了廉租房和经适用房的运作规范;2008年的“9000亿安居工程投资计划”,则大大推进了住房保障建设的步伐。

 

这事还没完。首先,按计划经济适用房三年内要新建400万套,令中低收入阶层振奋,可全国接连不断的曝出中高收入群体和官员偷食经济适用房,学者专家呼吁停建经适用房的声音此起彼伏,尤以茅予轼老先生为典型。另外,地方政府也不情愿过多新建经济适用房,甚至长沙、常州等地已宣布2009年停建经济适用房,转而采用货币补贴的方式,对符合条件的家庭购买商品房给予每户8万元的补助。迫不得已,住房和城乡建设部表示:允许地方尝试多种方式推进经济适用房制度。

 

其次,廉租房制度能量有限。近期住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合出台《2009-2011年廉租住房保障规划》,提出2009年至2011年,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。根据建设部门的摸底统计,目前我国城市住房困难户大约1000万户,即使全都享受廉租房政策,也只约占总户数的5%。况且,这还没把常住本地的低收入外地户籍人口纳入廉租体系中来。而在发达国家,享受公房优惠政策的家庭一般占居民总数的20%差,比如,英国居民中有近70%拥有自有住房产权,20%的居民租赁政府提供的公有住房,10%的居民租住私人房屋。

 

这就意味着,目前和未来一段时间,我国住房保障体系中存在一个庞大的“夹心层”——既不符合廉租房标准,又无力购买经济适用或商品房。政府应通过公共租赁房解决他们的居住问题,租金补贴的数量应比廉租房少些。

 

与廉租房相比,可以较多地引进市场机制,部分公房可以由国营公益机构运营(如新加坡和日本),部分公房可以由协会、互助组织运营(如英国和德国),部分公房可由民营公司运营(如美国)。但政府依然是制度实施的主导者,包括家庭准入、退出标准、租金标准等完全由政府控制。

 

正是在这种意义上,近期部分城市的尝试值得褒赞。北京市今年将至少完成50万平方米公共租赁房的建设收购计划,并且出台了《公共租赁房管理办法》,于8月1日起接受申请;8月1日,常州市在市区推出200套公共租赁房;上海已着手研究相关政策。

 

欧美国家的平均住房私有率只有50%-60%,而我国城镇已达84%左右,可我国居民购房的热情远大于欧美,国人苦战高房价的现实可怜、可悲、可叹。笔者认为,除了居住观念的因素外,我国住房租赁体系的“短板效应”,是重要的制度性原因。自1998年房改后,只重视居民购房,而忽视了租房问题。不仅廉租房滞后,住房租赁市场也一直没有法规加以规范,市场自我运行,体系相当的不完善,存在房客利益无法得到较好保障的现象,由此导致部分年轻人、中低收入群体被迫超前购房,从而成为社会问题。

 

除了加快建设廉租房、尝试启动公共租赁房外,政府还应积极考虑完善住房租赁市场。综而言之,住房问题是一个全球性的难题,住房制度的优化需要一个不断试错的过程。比如,限价房基本上就是个失败的尝试。相较而言,公共租赁房实属需要尽快全国推广的产品,惟一需要防范的是,规模不要过大,否则有开历史倒车之嫌——当然现在远未到为此而忧的时候。

 

本文刊发于新民周刊

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