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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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外国房产投资回报率有多高?  

2009-08-25 08:48:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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外国房产投资回报率有多高?

 

最近,看到一则新闻:北京房价涨租金跌,楼市租售比突破1∶400。中大恒基市场部公布的一组数据显示,今年上半年北京二手房租售比首次突破了1∶400,达到了1∶402,部分区域甚至达到了1∶420,大大越过了国际通行的合理标准。换算成年租金回报率,不足3%。

 

实际上,这也是很多一二线城市共同面临的问题,比如近期很多地方豪宅热卖,但豪宅的租金水平是在下跌的,因为豪宅的租户一般是高端商务人士,尤其是国外大公司在内地的高管,而发达国家的实体经济尚未复苏,外藉高管的房租补贴已较前几年明显缩水,甚至部分公司减少了外派人员的数量。

 

租金回报率是判断房产投资价值高低的重要指标,从理论上讲,我国大陆实行的是土地国有制,房产40-70年后价值几乎归零,其合理的租金回报率应高于土地私有制国家。然而,从实际数值上看,却正好相反,近12年我国房产复合租金回报只有5.05%,明显低于法国9年的6.00%,英国26年的7.90%、澳大利亚22年的9.50%。

 

  中、法、澳、英复合租金回报率对比

外国房产投资回报率有多高? - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

究其原因,我们认为这主要与我国民众根深蒂固的置业观有关。虽然我国城镇住宅私有率已高达83%左右,居于世界前列,但有房才有家的传统观念,一方面催热了房屋交易市场,另一方面也同时抑制了我国租赁市场的发展。在这种观念下,往往只存在租赁需求向购房需求的单向转变,而最终导致了房价长期脱离租金增长态势,租金回报率偏低。同时,由于住房观念的改变往往较为漫长,因此我们认为在短期内这种态势在我国仍会延续。因此,目前政府必须大力支持和发展住房租赁市场,完善机制和体制,通过一系列措施鼓励居住租房,从而间接达到稳定房价的目的。

 

投资房产,除了需关注租金回报率外,还须重视物业增值情况,尤其是我国,大部分投资者更关注价格上涨,而非租金上涨。所以,我们综合这两个因素,比较一下各种物业类型投资回报率。

 

从国际经验来看,零售物业投资回报率往往高于住宅及写字楼,以香港、法国为例,其零售物业投资回报率分别高出住宅、写字楼,3.23%、3.31%及7.5%、5.0%。就增值率而言,零售物业亦是各类型物业中不可辩驳的佼佼者。而就租金回报率而言,工业地产具有较大优势,在香港、法国、英国工业地产租金回报率都列居首位。

 

典型国家和地区各类型物业投资回报率比较

 

增值率

租金回报率

总回报率

通货膨胀率

实际回报率

说明

香港

住宅

4.22%

4.83%

9.05%

2.40%

6.65%

18年复合增长

写字楼

3.18%

5.79%

8.97%

2.40%

6.57%

零售物业

6.20%

6.08%

12.28%

2.40%

9.88%

工业地产

2.52%

10.11%

12.63%

2.40%

9.23%

法国

住宅

5.20%

4.10%

9.30%

1.70%

7.60%

9年复合增长

写字楼

5.30%

6.50%

11.80%

1.70%

10.10%

零售物业

9.70%

7.10%

16.80%

1.70%

15.10%

工业地产

3.30%

8.80%

12.20%

1.70%

10.50%

澳大利亚

写字楼

1.60%

8.30%

10.00%

2.50%

7.50%

22年复合增长

零售物业

5.10%

7.60%

12.70%

2.50%

10.20%

工业地产

2.20%

7.20%

9.40%

2.50%

6.90%

英国

写字楼

3.50%

8.20%

11.70%

4.20%

7.50%

26年复合增长

零售物业

7.00%

7.10%

14.10%

4.20%

9.90%

工业地产

4.40%

10.10%

14.50%

4.20%

10.30%

 

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