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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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打击囤地不能老装样子   

2009-08-26 09:43:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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打击囤地不能老装样子  

 

面对楼市异乎寻常的复苏、回暖、繁荣,企业、消费者、政府都有些不知所措,区别在于地产商喜出望外,消费者愁云惨淡,政府喜忧参半。政府喜的是楼市成交活跃拉动经济增长,带来财税收入,没辜负支柱产业的名头;忧的是楼市泡沫再生,房价离百姓越来越远。

 

政府的难处在于“投鼠忌器”。高房价不得民心,可若全面打压楼市需求,则又怕房地产市场重归低迷,这又与扩大内需的经济目标相悖离。于是,近期中央和地方的主要应对之策是,避开需求这一敏感环节,转而从增加供给上发力,一方面是按去年既定目标推进住房保障建设,另一方面增加普通住宅用地供应。

 

比如,近期上海市长韩正在人大会议上的报告中表示:最近一段时间房价上涨趋势明显,我们将采取有力措施,保持房地产市场稳定健康发展。加大保障性住房和中低价普通商品房的供应力度;加大普通商品住宅用地的供应;加快新盘上市供应节奏。

 

上海的做法在地方政府中具有很强的代表性。从市场经济的基本规律分析,房价上涨的直接原因是供不应求。今年以来,全国商品房市场供不应求明显,1-7月,全国商品房销售面积4.18亿平方米,同比增长37.1%,而房屋竣工面积2.54亿平方米,同比增长24.7%,销竣比基本上创历史最高记录,供不应求的紧张程度超过楼市红火的2007年。一线城市尤其突出,比如上海去年的商品住宅供大于求,今年月月都是供不应求。

 

因此,增加供应,有助于缓解供应紧张的局面,相比2003-2005年紧缩“地根”从而加剧市场失衡的错误做法,此举堪称方向正确、措施得当。然而,光靠增加土地,并不能保证房子供应充足。从土地出让到房子上市,一般需要1-3年,如果是分期开发的大盘,则需多年。更为关键的是,如果开发商拿地后,不按规定时间开发怎么办?如果这一现象比较严重,则政府推再多的地,也无法形成有效的房屋供应。

 

这绝非是笔者的杞人忧天。近期,北京、广州、上海、武汉等众多一二线城市皆曝出2007年的地王闲置现象。比如广州, 2007年拍卖了50块住宅用地,楼面价高于当年平均楼面价4620元/平方米的地王共有27块,其中20块至今没有动工,更甚者5宗地王居然还在拖欠土地出让金。

 

近些年,清查闲置用地的文件可谓三令五申,要点包括:一年不开发征收土地闲置费,二年不开发无偿收回;对于虽按合同约定日期动工开发,但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准中止开发建设满一年的,也要按闲置土地依法进行处理。2007年又规定:未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

 

结果,却让人嗟叹而无奈。闲置土地项目好像“刺猬”,地方政府想吃却没法下嘴。闲置的原因有多种,包括动拆迁难、用地规划调整、企业出现危机、当前房价水平无法支撑当初的拿地价格、企业捂地待涨(少数为了炒地)等。其中,由于企业原因导致的闲置,地方政府往往不能痛下决心按规收回或罚款,因为很多地产商与房地部门关系不错,甚至与某些官员有灰色交易。比如广州5块拖欠出让金的“地王”中,保利、金地、富力和鸿荣源等都是大型房企。

 

瘸子里挑将军,广州国土房管局的表现还算不错。近两年,广州已累计收回闲置土地近27平方公里,其中居住类闲置土地近11平方公里,成为全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市之一。广州市国土房管局称,已回收27块高价闲置地中的一块,并处罚了开发商中莱投资有限公司,没收了其竞买保证金8000万元,并被禁止继续参与该地块竞拍。对5宗拖欠出让金的地王将分类进行处罚,计划在9月份处理完毕。

 

也许有人会为地方政府辩护,2008年全国楼市遭遇低迷,许多地产商为了保命而收缩经营,缓工停建项目甚多,政府不应再落井下石,逼其开工2007年高价拿的地王,罚款或收回就更不人道了。那么,中央的政策、法规的权威性,就该弃若敝履吗。

今年楼市重归繁荣,绝大部分开发商重步小康、富裕生活,是否就该严厉查处闲置地块了呢。

 

再退一步,如果说2007年楼市的火爆与2008年的低迷皆属异常,那么不妨放宽视野。1998-2008年,全国房地产开发企业土地购置面积达31.3亿平方米,而开发量则仅为19.4亿平方米,约12亿平方米土地闲置。即使从2005年算起,亦有5亿多平方米存量土地尚未动工。事实上,近十几年来,每年的土地开发量都少于购置量。年年如此,又何来2007-2008例外之说?

 

2004年之后,全国商品房竣工面积持续小于销售面积,即使是在市场不景气的2008年,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%,还是比房屋竣工面积5.9亿平方米多出0.3亿平方米。一方面闲置用地不断累积,另一方面竣工面积持续少于成交面积,这是一个非常大的怪圈,很多业内人士甚至政府官员,却对此木知木觉!

 

这意味着,如果政府只是出于好意积极推地,而忽视了逼出存量用地,令其动工,进而转变成可以出售的房屋,则根本无法改变全国房屋供不应求的大势。在此情况下,想要抑制房价,无异于一厢情愿、痴人说梦。

 

有趣的是,8月18日广州市公开出让10块商住用地,其中一块规模最大的住宅用地此前被业界看好,可能成为区域性“地王”,结果仅溢价4.8%成交,与5月以很多一线城市优质地多超100%溢价率的情形成强烈反差。从中可以看出,地产商对于广州国土部门严打闲置地王的态度给吓着了。

 

实际上,只要各地都能认真落实中央清查闲置用地的法规,根本不用大量推出新的住宅用地,就能化解商品住宅供不应求、价格飞涨的危局。另外,还可以借此给那些喜欢当地王的企业泼头冷水,他们热衷高价圈地一个重要原因是:如果遇到市场低迷,可以暂且不开发,政府睁只眼闭只眼,地价总归是长期看涨的,如果只缴部分出让金,那就更没什么风险了。

 

值得关注的是,近期国际评级机构标准普尔已经对9家H股房企评级定为“前景负面”,理由是:很多房地产商仍然对扩张和土地收购抱有潜在的风险偏好,目前土地出让出现激烈竞价并创造不少城市历史最高成交纪录的局面可能预示着风险在上升。笔者亦有同感,对开发商而言,2007年“高价圈地、资本市场圈钱、再圈地”的好戏,实际上已很难再重复下去。

 

在舆论的压力和行业进步的压力下,政府在查处闲置用地方面,必然会“硬起来”。果不其然,据8月23日央视《新闻联播》报道,国土资源部明确表示:下半年各地除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。中央再次表态诚可嘉,但查处囤地之事,还须地方国土部门真刀实枪,切莫像以前那样只耍花拳绣腿。

 

本文刊发于中国证券报

 

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