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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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现在还捂盘,实属玩火  

2009-08-28 08:54:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现在还捂盘,实属玩火

 

还记得,2007年10月,笔者在中国房地产报的一篇专栏文章的题目是:“现在还捂盘,实属玩火”。本文还想以此为题。其实即便将那篇旧文原封搬出,多数表述仍适用当前情形。或许,这就是所谓的“历史往往具有惊人的相似性”。

 

不妨先分析一下市场表象。今年1-7月,全国商品房销售量同比增长37.1%,而包括上海在内很多大城市,销量已超去年全年。然而,7月环比6月,今年以来成交量首次出现下滑,而且是近二成的明显降幅。同样是7月,四个一线城市商品住宅集体下滑。值得关注的是8月,上海一手和二手住宅成交量继续下跌中;北京市上周商品住宅期房环比下降15.25%。

 

7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,环比上涨0.9%。更应关注的是,价格环比涨幅增速开始收窄,从3月由负转正后,各月依次为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。这就意味着,房价环比涨幅正在触顶,本轮楼市反弹行情中最疯狂的时候正在过去。

 

那么,当前市况和2007年10月有什么相似?从成交量分析,2007年全国楼市亦经历了一轮非理性繁荣。楼市调整由深圳带头,其成交量7月即开始出现下滑。而上海10月才开始,其一手纯商品住宅成交量由7-9月的216万平米左右,迅速降至10月的168万平米,其后多月持续萎缩。

 

从价格来看,2007年7月,深圳房价仍在上涨,所以才出现徐滇庆和牛刀在当月设赌之事。直到年底,深圳房价才明显开始下降。而上海的房价环比涨幅高点,出现在10月,是2.5%,全国70个大中城市房价环比增幅峰值现身于9月,是1.7%。直到2008年8月,上海和全国的房价环比增幅才由正转负。

 

相较可知,目前的市场面与2007年10月高度相似:成交量开始下滑,价格依然上涨。不妨再观察政策面,重点作两项对比。其一,房贷紧缩。2007年9月27日,“二套房贷新政”出台,这是近些年堪称最严厉的单项调控政策(与“国八条”、“国六条”等综合性政策相区别),投资投机需求受到抑制,尤其当年12月“以家庭为单位征收”的补丁文件追加出台后,成交量加速下滑。而今年7月以来,银监会强调严格执行“二套房贷政策”,同样引起部分需求的观望。

 

其二,打击囤地捂盘。2007年9月,为了缓解商品住宅供不应求、价格飙升的不利局势,上海推出了打击捂盘惜售的措施:单次住宅开盘推盘量不能少于3万平米。2008年楼市低迷后此政没有严格执行,今年7月以来,政府重申此政。在土地政策方面,2007年地王频出,大企业高价圈地与囤地两不误,国土资源部加大查处闲置用地的力度;近期国土资源部和部分城市重提此事,尤其是广州公布了20块2007年出让但未动工的高价地,已经收回一块,还将查处其余因企业原因闲置的地块。

 

政策面何其相似也。那么再看资金面。资金面的因素很多,如货币政策、银行信贷量等,我们可以归结为一个指标:即狭义货币供应量(M1),它比广义货币供应量(M2)流动性更强。国外内经验表明,M1的同比增幅变化,领先于房价同比增幅变化5-6个月左右。近十年来,M1增速持续超过22%的情况有两次,其中一次是2007年8月份到10月份持续了3个月,上证综指正是当年10月触顶(6124点)回落,而楼市与股市呈正相关关系,楼市也是那时开始出现成交量的回落。

 

那么,现在呢?今年3-5月M1增幅处于17-18%左右合理水平,6月M1增幅即跳高至24.76%,7月进一步升至26.37%,这是1995年5月份以来的最高水平。虽然适度宽松的货币政策不会发生大变化,近期央行频频通过公开市场收回流动性,以及7月份银行信贷大减至3600亿元,说明货币政策正在适度收紧。由此可推测,近两个月M1增幅应该会触顶。之后,对股市和楼市而言,资金面将会有所紧缩,这必然会在一定程度上抑制投资投机需求。而自住性贷款的规模,也会比上半年有所下降。

 

一点点比较,一步步推理之后,结论不言自明。对于很多大型地产商来说,一方面今年以来销售资金回笼甚丰,另一方面又通过增发、发债、信贷等方式融资甚多,确实不差钱。然而,市场已显露疲态,极有可能展开新一轮调整。此时为了贪图单个项目的高利润率,而捂盘待涨,已有些玩火的味道。实力再强的企业,也很难在与市场大势的较量中屡屡胜出。房地产市场周期性波动很明显,今年二季度以来偏热,即使政策不打压,也有内部调整的需求。企业应该清醒的认识到这一点,别跟市场过不去。

 

本文刊发于东方早报

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