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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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中国楼市“市盈率”已偏高  

2009-08-04 09:21:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国楼市“市盈率”已偏高

 

在房价狂涨的时候,投资者往往只关注房价还会上涨多少,而往往忽视租金是涨还是跌。就像牛市中的炒股者,不在意市盈率的高低,2007年10月上证综指站上6000点时,大部分股票的市盈率超过70倍,也即相应的真实年回报率不足2%,远超国际平均的15倍左右的合理水平。但事实证明,任何偏离价值中枢的资产价格,都会重新回归,需要只是时间。

 

如果说股票价值的衡量标准是市盈率,那么房产投资价值的核心指标就是租金。从投资学分析,与其他类型的资产相似,合理的房价水平,应与未来预期的现金流(租金)和作为贴现率的回报要求(长期利率加上风险溢价)相适应。长期利率与资金的机会成本有关,暂且不谈,租金水平是实实在在的指标。

 

回顾我国房价与租金演变情况,1998至2001年间二者增长情况基本一致。2002年开始,随着房价的持续偏快上涨,房价长期脱离租金。尤其是2004年至2008年,租金涨幅维持在2%上下,房价增幅却高达6-10%。经过2008年下半年的短暂回落后,今年3月开始,房价重新开涨,且重现前几年远超租金水平的不良现象。笔者研究了近20年来美国的情况,结果表明其房价年均复合增幅为3.89%,而租金为3.06%,二者非常接近,2003-2005年房价增幅远超租金,结果证明房价吹出了大泡泡。

 

租金回报率是判断房产投资价值高低的重要指标,从理论上讲,我国大陆实行的是土地国有制,房产40-70年后价值几乎归零,其合理的租金回报率应高于土地私有制国家。然而,从实际数值上看,却正好相反,近12年我国房产复合租金回报只有5.05%,明显低于法国9年的6.00%,英国26年的7.90%、澳大利亚22年的9.50%。

 

自2002年开始,我国房屋租金回报率呈现逐步下降的趋势,由2001年的5.73%,持续下滑至2008年的3.94%。一边是房价快速上涨,一边是租金下降,火与水并存,围攻中国楼市。以普通住宅来看,多数一二线城市的租金回报率低于4%,其中上海、杭州甚不足3%。以上海为例,抽样三组不同的板块和不同档次的住宅数据,比较如下。塘桥板块的售后公房二房(65平米)的租金回报率为2%,世纪公园板块的普通商品住宅二房(100平米)接近2%,静安区的高档住宅二房(120平米)为3.2%。

 

与欧美发达国家相比,我国住宅租金回报率为何明显偏低?笔者分析原因有三。一是我国住宅市场仍处于快速成阶段,1998年房改以来,真正市场化时间不过十年,购房置业热潮未退;二是国人具有根深蒂固的置业观,拥有私有产权房的欲望远大于发达国家的居民;三是我国住房租赁市场非常不成熟,一手市场交易量远大于二手房市场,尤其是住房租赁市场机制、体制不够完善,租客的权益常常受到房东的侵犯,无法长期安心租房。

 

当然,房价长期脱离租金水平,也从一个侧面说明房价偏高,住宅投资价值实际上呈下降趋势。然而,从物业增值的角度考量,近期几年我国房价平均涨幅远远超过发达国家平均水平,按国家统计局的指数价格,年均增幅8%左右,而欧美国家只有的长期水平是4-5%。若实际成交价看,一二线城市的房价近几年多数已翻了一倍,投资收益非常可观。因此,楼市投资者都不傻,绝大部分人眼中只有房子涨价,至于低租金,则视若无睹。

 

若说欧美发达国家与我国情形迥然,那么不妨与香港地区相较。近20年来,香港物业租金回报率总体呈下降趋势,尤其1998年楼市泡沫破灭后,租金追随房价一路下滑。分层工厂大厦、零售业楼宇、甲级写字楼、私人住宅的租金回报率,依次为10.11%、6.08%、5.79%、4.83%。总体水平略低于欧美国家水平,但高于大陆一线城市水平。

 

那么,这一现象还会持续多久。囿于国情和楼市发展阶段,中短期内尚难消失,但长期来看,一切不理性的东西,必然会回归理性,近几年我国房价持续快速上涨的现象,未来很难重演。去年以来,一线城市的房屋租金水平出现了一定的下降,尤其是高端办公楼租金明显下滑,近几个月房价重新上涨,导致租金回报率进一步降低。而且出现一个现象,越是投资投机比重大的细分市场,房价高涨,房租稳降,比如近期上海的豪宅市场。新一轮房价泡沫正在滋生,政府和业界应保持足够的警醒,毕竟房价大起大落对谁都没好处。

 

本文刊发于东方早报

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