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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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低价圈地模式神话难续  

2009-09-10 09:00:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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低价圈地模式神话难续

 

近期,看到一则新闻。9月1日,碧桂园刚刚在香港宣布的一项债权融资,标普便将该债务评级列入负面信用观察名单,穆迪则表示展望为负面。融资后企业财务杠杆率偏高,是评级较差的一个原因。

 

还有一个重要原因是,今年碧桂园公布的中期业绩不理想。在全国地产巨头中,上半的销售金额仅排15名,较前两年明显下滑。而众所周知,2007年碧桂园上市后,曾是全国最大的“地主”,5000多万平米的项目储备,现在应该多数都在开工和销售阶段了,可销售数据却并不匹配。

 

这则新闻中报道:“碧桂园在郊区购买大规模便宜土地,开发便宜房子的盈利模式,在其往广东省外区域推广并不顺利。2008年9月,黑龙江绥化碧桂园开始预售,但截至今年5月31日,只卖出去6496平方米,不到在建面积的3%;碧桂园在满洲里的项目总建筑面积达338万平方米,但在过去一年多,仅卖出4867平方米的物业;同处内蒙古的兴安盟碧桂园已有40万平米的物业取得了销售许可证,不过开盘近一年,亦仅卖出5769平方米的物业;长沙碧桂园在2006年底开始销售,目前仅销售不到7000平方米,不到在建总可销售面积的7%。”

 

由于销售不畅,碧桂园推迟了一些省外项目的竣工日期。在碧桂园6月份公司通讯中,比照年初计划,湖北池州;沈阳;武汉;重庆等区域的项目都延长了一年到两年工期不等。中报显示,碧桂园的省外项目占到整个项目数量的一半,截止6月30日,碧桂园共有53个项目,其中30个在省内,28个在省外。

 

另外,“碧桂园在选择土地储备上面临更大挑战,因为碧桂园倾向于大面积造城的开发模式,一块土地就要开发几年,影响几年的业绩,并且内地销售能力是否能够吸收这么大开发量也是需要考验,如果碧桂园一味调低销售价格来促销,公司会面临利润率进一步下调。“目前公司正在调整土地储备的方向,重新收缩回到珠三角,但是,土地储备中仍含有大量的外省储备,这些土地储备公司开发量很小,外省贡献利润仅为20%左右,大部分土地都闲置着。但是,因为开发费用现在高于土地购置费用,如果前景不太好,闲置好于开发,开发以后再闲置,那么资金压力更大。”

 

笔者一直比较关注不同的开发模式及流派,前两年,还曾专门做过一份研究报告。

之所以搬出这篇新闻报道,因为碧桂园的开发模式,在我国近十几年的房地产市场化过程中,曾是一个重要流派,而且创造了一段辉煌。2007年碧桂园在香港IPO,获得资本市场的疯狂追捧,就是明证之一。

 

然而,中国房地产开发业的政策环境、专业水平、竞争格局,近两三年正在发生质的变化。企业如果不详察这一变化,必然会遭遇挫折和发展瓶颈。碧桂园模式的核心是:与政府谈判低价圈地,大规模造镇、造城,规模化销售。这一经验放在十年前,甚至五年前没什么问题,可目前土地政策的变化制约了其发展空间。另外,经济发达的、购房能力很强的广东地区的成熟经验,搬到外省市的三四线城市,难免出现水土不服的情况。

 

其实,在2007年碧桂园成功上市,收获无数掌声的时候,笔者就曾对其开发模式做过一番冷思考,并撰写了了一篇文章:“碧桂园模式”还能走多远。有兴趣的朋友不妨细看一下。

 

从事房地产研究作几年来,我的感触颇多,深感这个行业需要完善的地方太多。市场忽冷忽热,仿佛得了疟疾;部分开发商喜欢暴饮暴食,行情好消化成肥膘,吃不就把大量闲置用地、工程撑在肚子里;政府调控思路有些乱,即便是合理的措施,也往往有令不行、有禁不止,事后没人负责。

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