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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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用租赁房“谋杀”经济适用房  

2009-09-10 09:29:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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用租赁房“谋杀”经济适用房

 

昨天昆明有件事很离奇,一大早网上就飞快流传央视“经济半小时”的报道,说是昆明有一大型经济适用房项目,一期推出5300套房源,5个月时间,居然还有2700多套房子没能找到买主。报道说,卖不出去的原因主要是“房价高”,“贷不到款”,但是到下午,昆明方面又“辟谣”说没有2700套,只有600余套没有卖出。弃购量大幅缩水,但经济适用房不是人见人爱人抢的“香饽饽”的事实也是显见的;而与昆明形成鲜明反差的是,广州一经济适用房项目狂被追捧,一开盘就被抢光。

 

实际上,2007年出台的《经济适用住房管理办法》明确规定:“购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。”也即,法规是支持个人申请房贷的,如果有因为“贷不到款”而买不到房的事,关键就在于房管部门不肯出具证明。

 

更深一层的矛盾是,《经济适用住房管理办法》明确规定:“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”政府如果不愿承担回购责任,银行自然也怕信贷风险。

 

经济适用房原本惠民之好事,如果办不好,归根结底,还在一个“钱”字上。资金问题不解决,奢谈住房保障是空话。少数中西部城市为解资金紧张之近渴,居然不顾长远利益和社会公平,公然违法出售廉租房。廉租房由中央划拨部分资金,2009年达300亿,但大部分还须地方政府配套。而经济适用房政府只是提供土地,减免开发税收,利用企业融资,建后出售即可回笼资金,并不需要地方政府花多少钱。

 

随着住宅市场化、商品化的发展出现“左倾主义”,房价离普通居民支付能力越来越远,2007年“国24号文”标志着中央开始强化住房保障,补偿历史欠债。2008年11月,住房和城乡建设部的“9000亿安居工程投资计划”(三年新建400万套),12月国办“131号文件”又明确为:2009年-2011年全国每年新增130万套经济适用房。然而,今年上半年全国各地新开工经济适用房48万套,仅仅占全年指标的37%。原因很多,但完成全年指标铁定没戏。

 

经济适用房这事儿,中央跟地方的态度,活似“热脸贴上冷屁股”。部分城市压根就不想新建那么多,转而寻求收购存量房或货币化补贴。也不能全怪地方政府不积极,这一产品天生不足,以价值巨大的产权房,低价分配给穷人,想要避免富人和官员“搭便车”,几乎是不可能的,所以搞了十几年,全国相关丑闻还是层出不穷。笔者认为,短期需下调经济适用房新建指标,长期应让其慢慢退出历史舞台。

 

取而代之的,是大兴住房租赁市场。若细分之,可包括廉租房、公共租赁房、市场化的租赁房,以此解决中低收入群体、特殊群体(才毕业学生、外地务工人员)的住房问题,其社会公平性和经济效率远高于实物分配产权房(经适房、限价房等)。

廉租房需要政府投入巨资,在当前各级政府财政支出远大于收入的情况下,不可能“毕其功于一役”。市场化的租赁房,重点在于完善制度,比如减税促流通,立法保障租客权益,更是需要一个过程。目前最为急迫的是,建立公共住房租赁体系,这事住建部正在研究,北京市已开始批地建设,上海亦在做相关研究。

 

值得关注的是,近日上海六部门联合出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》,这是一种积极而大胆的有益尝试。一方面,可以挖掘企业土地和资金等资源,推动宿舍这一带有福利化色彩的公共租赁房(只要产权非个人所有)的建设;另一方面,在城市土地资源日渐稀缺的不利形势下,激励村集体开发建设市场化租赁宿舍,在产权不变的情况下,既有助于扩容租赁市场,又能为农民带来收益,推动集体建设用地制度变革。

 

本文刊发于东方早报

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