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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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全国楼市的降温信号   

2009-09-11 08:47:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国楼市的降温信号 

 

今天,国家统计局“1-8月份全国房地产市场运行情况”报告发布了。进入第三季度之后,全国房地产市场依然保持很高的活跃度,尤其是8月份一二线城市掀起一股豪宅热售潮;但与此同时,部分城市房地产销售量出现下滑。中国楼市到底处于何种形态?每个月此数据公布后,笔者都会在第一时间做些简要的解读和分析。以下,结合8月最新数据,笔者对全国房地产市做些研判。

 

一、总体态势。总体来看,与1-7月相比,绝大部分指标进一步好转,最为综合性的国房景气指数结束了自2008年10月以来持续10个月的不景气,终于转入100点以上的景气区间,达到100.08,比7月份提高2.07点。

全国楼市的降温信号   - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

历史表明,国房景气指数一旦触底反弹,就会持续多个月份,比如1997年8月触底后,曾连续上升14个月。1994和1996年曾经反弹6-7个月后,重新回落。今年楼市走势与2007年非常类似,不妨做一比较。2007年也是从4月开始由跌转增,只不过当时是从101.22的景气区间反弹的,其后连续8个月保持增长,2007年11月,景气指数达到本轮景气周期的高点106.59点,拐点出现。今年反弹的点位很低,而且宏观经济属上行阶段,所以笔者认为今年反弹时间将超过2007年,极有可能在年底或明年一季度触顶。

 

二、开发投资。1-8月,全国完成房地产开发投资同比增长14.7%,增幅比1-7月提高3.1个百分点,比去年同期回落14.4个百分点;势着依然不错,但比全社会固定资产投资达33%的增幅相比,房地产投资增幅依然偏低,国家依然会鼓励其进一步增长,这方面政策半年内绝不会改变。

三、市场供应。1-8月,房屋新开工面积同比下降5.9%,降幅比1-7月缩小3.2个百分点;全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降25.3%,仅比1-7月略增0.5个百分点。这两个数据虽有好转,但依然没有摆脱同比负增长,这意味着未来半年至一年时间,商品房供应不太可能实现大幅增长,这将制约房价下跌的幅度。

 

四、市场销售。1-8月,全国商品房销售面积49416万平方米,同比增长42.9%,相比1-7月37.1%的增幅,增加5.8个百分点,同比去年,市场交易的势头依然强劲。然而,如果观察环比增幅,就会发现,7月商品房销售面积比6月下降19%,8月又比7月下降0.17%。这说明,市场最热销的时候已过,上个月笔者已做过预测,6月将成为2009年度成交量最大的月份。一线城市更如此,8月京沪深穗成交量降幅大于7月。传统意义上的“金九银十”不可能出现,9、10月份不可能超过6月份,全国整体和大部分一二线城市皆如此。

 

五、企业资金。1-8月,房地产开发企业本年资金来源同比增长34.2%。国内贷款和其他资金增幅继续加大,而利用外资和企业自筹资金增幅继续下降,外资尤其低迷,下降33.6%。笔者认为,接下来,随着信贷紧缩,国内贷款和个人按揭贷款增幅将下滑。而企业自筹资金增幅逆转下降态势。

 

六、销售价格。8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%,涨幅比7月份扩大1.0个百分点;环比上涨0.9%,涨幅与7月份相同。这与笔者上个月的预测相符,同比增幅继续扩大,环比增幅已不再增加,环比增幅“8月或9月触顶”基本没有疑义。我还维持上个月做的预测:同比增幅将于年底前后触顶。

 

进一步分析,8月房价环比增幅维持高位,与各地豪宅热销有很大关系,这属于成交结构的问题,若非如此,则8月环比增幅就会下跌一点点。那么,我们不妨观察不太受供求结构影响的二手房价格。二手住宅销售价格同比上涨3.6%,但环比上涨0.6%,涨幅比7月份缩小0.3个百分点——这就意味着二手房价格环比增幅已于7月触顶。证明二手房价格变化稍稍领先于一手房。同理,二手房价格由涨转跌的时间应该比一手房市场来得快点,笔者预测10月或11月就会出现环比下跌。

 

最后,需要指出的是:由于房价环比涨幅已基本触顶,而且国家对于房地产业拉动经济的期望仍然较大,在“铁公机”等投资增幅将出现下降的情况下,中央仍然寄希望房地产投资和住宅消费能够持续增长。所以,近期不太可能会有打压房价的严厉政策出台。

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