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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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市场经济铁定催生新地王  

2009-09-11 09:01:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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市场经济铁定催生新地王

 

    9月10日下午两点,全国新地王在上海诞生。中海地产以70.06亿元夺下长风地块6B、7C地块,楼板价为22409元/平方米,溢价率达129%。这是今年全国出让总价最高的地块。

    一时间,媒体报道铺天盖地。一如既往,其中不乏对新地王的质疑与批判。典型的观点是:央企横行地市,地产商无良,招拍挂制度该废,地方政府卖地敛财,地王推高房价,普通民众更加买不起房了。

树大招风,且事关房价,舆情可以理解。但若一听说地王便怒发冲冠,则必然无法理性思考。容我们冷静分析。

  首先,在住宅领域,到底还要不要继续搞市场经济,估计绝大部分国民都不愿回到低水平的福利化分房时代,同样没有一个政府决策者敢把中国楼市重新拉回到计划经济轨道上去。那么,政府公开出让一幅优质商品住宅用地,经过激烈而公平的竞标,无论爆出什么样的高价,都属市场行为。

  其次,既然经营性用地、而且是纯商品住宅(非保障房)用地,用“招拍挂”方式出让,机制肯定没错,那么,交易双方是否有问题?从买方分析,参与竞标的都是自主经营的地产商,只是控股方有国资、民资、公众资本之区别。

  至于地方政府,在符合城市规划和国家用地指标的条件下,以公开的方式卖地,只要企业愿意,价格再高又何妨?难道非要限制价格,让开发商有贿赂机会,官员能以自在权力寻租不成?

  如此,地王的出现属于天经地义了?非也,地王产生的流程和机制都没毛病,问题出在旁处:

  其一,地产巨头敢于争当地王,除了看好后市外,还因为只要拍到优质地块,稳赚不赔。如果市场行情好,则抓紧时间开发销售;如果不幸遇到房价回落,大不了暂不开发。有数字表明,2007年各地产生的地王,至今仍有约一半没开工。这就不合理了,市场经济条件下,企业经营的收益与风险应该对等。

  并非没有政策限制。从2005年开始,国家加大清查闲置土地的力度,规定“一年不开发则征收土地闲置费,两年不开发则无偿收回”;“对于虽按合同约定日期动工开发,但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准中止开发建设满一年的,也要按闲置土地依法进行处理”。这些规定被中央相关部门一再重申,遗憾的是,1998-2008年全国土地购置面积达31.3亿平方米,开发量则仅为19.4亿平方米,约12亿平方米土地闲置。

  其二,2007年9月,当全国地王纷纷涌现之际,国土部曾出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,明确规定,“未按合同约定缴清全部出让金的,不得发放建设用地使用权证书,也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”可这一紧扼“地王”咽喉的狠招,同样没能落实到位,尤其是2008年楼市低迷之际,拥有地王的企业纷纷跟地方政府重开谈判,大倒苦水,而诸多政府亦慈悲为怀,网开一面。

  其三,1994年分税制改革后,地方事多税少,逐渐形成了“土地财政”,政府高价卖地无可厚非,问题关键是,钱花哪里去了?如果把更多钱用在住房保障上面,在商品房价格高涨同时,能保证中低收入群体有房住,民怨不会像现在这么大。举例来说,长风地块此次就卖了70.06亿元,可接下来如果能够按上海2008年—2012年住房建设规划,五年新增10万套廉租房,开建4300万平方米经济适用房和配套商品房,则老百姓就不应认为政府贪财。可惜很多地方政府在中央高压下,依然不情愿在住房保障上面多花钱,甚至少数城市为了缓解眼前资金压力,公然违规出售廉租房。

  地产巨头争地,一方面说明企业有些非理性,另一方面暗隐土地监管不力,存在政府溺爱孩子(尤其是国企)的现象;近几年大城市优质住宅用地供地太少,地产商患上土地饥渴症,比如2003年上海纯商品住宅用地出让面积为1469万平方米,其后持续下滑,2007年仅有141万平方米,而2007年上海一手纯商品住宅销售面积高达2090万平方米。

  综而言之,地王现象外表健康,病隐内脏,根在政策失效。

 

本文刊发于东方早报

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