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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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土地监管的“哄孩子”现象  

2009-09-15 10:35:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地监管的“哄孩子”现象

 

近几年,国家一直强调实行“最严格的土地制度”,其中最最严格的,要算是“死守18亿亩耕地红线”。然而,此事说来容易,做来难。

 

近期,《国土资源部办公厅关于完善第二次全国土地调查中耕地增加或减少有关政策的通知》出台。其中要点为:“第二次全国土地调查确认耕地增加或减少的省份,不调整《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》确定的本省(区、市)耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地总规模等指标。”

 

细品后,觉得此通知是粒“怪味豆”。第二次全国土调查,是件很重要、顶严肃的事,为了保证其顺利进行,2008年月2月曾以中华人民共和国国务院令(第518号)的形式颁布《土地调查条例》。按理,各地谨遵法令,配合国土部如实做好普查不就得了,缘何以商量的、安慰的口气,让各省放心报数,不管耕地面积增减,都不会销减早已公布的土地利用总体规划指标。

 

笔者认为,在土地监管上,中央对地方的态度,有点像“大棒加胡萝卜”。一方面,近几年土地出让、利用领域乱相丛生,堪称官员滋生腐败的最大“温床”,中央查处力度很大,一批又一批官员因此落马。另一方面,土地问题极其复杂,单靠行政长官问责制,很多时候难以奏效,于是还得晓之以理、动之以情,上述通知就属“哄孩子”策略。

 

除了茅予轼老先生外,绝大部分国人都认可严格保护耕地的国策。我国是世界第三大土地面积的国家,但仅有约八分之一土地可以用作耕地。我国土地面积比美国大,耕地却比美国少了10亿多亩;同样是人口大国,印度土地面积只有我国的31%,但耕地面积却比多了7亿多亩。我国耕地面积已从1995年的19.51亿亩,减少到2008年底的18.2574亿亩,年均减少964万亩,按此速度,则2.66年后就会突破18亿亩耕地底线。

 

 

实际上,或许目前我国耕地面积已经不足18亿亩。土地统计数据存在一定的失真现象,地方政府为了避免被打板子,往往存在少报行为。近几年卫星照片确也显示,各地普遍存在土地违规利用现象,其中就包括因发展经济、土地财政等需要,而不惜超过耕地控制目标,征地用于园区建设和房地产开发。比如,2003年,全国耕地面积大减3800多万亩,其中仅建设占用耕地就达344万亩,由征占土地引发的矛盾已成为社会突出矛盾。

 

从结构上分析,今年上半年全国土地供应的三个类别中,工矿仓储用地、房地产开发用地、其他用地分别占土地供应总量的40.5%、26.8%和32.7%,与2008年同期相比,三者比重分别提高了7个百分点、下降6.3个百分点和0.7个百分点。比重变化主要与“四万亿投资计划”有关,各地上马很多项目,所以工矿仓储用地明显增加。

 

要想搞清楚耕地具体数据,进行中的第二次全国土调查很关键,事实上,这是一次普查,类似于将于明年举行的第六次全国人口普查。与房地产开发直接相关的是,通过土地普查,既可以使大量乱用建设用地的行为曝于阳光之下,也能提高房地产调控的准确性和有效性,从源头上治理房地产行业的诸多乱相,而非通过上海倒楼这样的偶发事件,无意中发现几年前这一项目就在征地、购地等环节存在违法行为。

 

遗撼的是,虽然国家相关部门多次召开协调会议、下发通知,严厉督战,第二次全国土调查还是不顺利。2007年5月曾培炎副总理主持召开会议,审议并通过了第二次全国土地调查总体方案,其中时间安排是:2007年1月开始启动,2009年上半年完成调查工作。显而易见,至今逾期已两个月,还在下发《国土资源部办公厅关于完善第二次全国土地调查中耕地增加或减少有关政策的通知》,充分表明:第一,这事铁定要延期多月;第二,地方政府配合度不高;第三,中央部门不得不软硬兼施,给地方卸“思想包袱”。

 

在我国的工业化、城市化、现代化的过程中,耕地减少势不可免,而这又与房地产开发的某些乱相密切相关。这是一个宏大而棘手的命题,涉及机制、体制和制度,绝非一篇小文所能详察。从土地监管角度考量,笔者认为,还是“少哄”为妙。

 

本文刊发于住宅与房地产杂志

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