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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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6.5年收入买套房很“正点”!   

2009-09-15 08:52:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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6.5年收入买套房很“正点”!

 

近日,重庆市常务副市长黄奇帆透露了重庆市调控房价的目标——一个正常就业的普通家庭,6.5年的家庭收入可买得起1套中低档商品房。实际上,重庆这是用房价收入比的标准,作为调控房价的一个标尺,这是全国第一个城市提出明确的房价调标目标。之前,房价收入比一直停留在学界研究、业界争论的境况,这对于中国楼市来说,声若惊雷,意义非凡。

 

众所周知,房价收入比是国际上衡量房价合理性的重要标准,拿居民收入比对房价,是最朴素,也是最科学的方式。可问题的关键在于,在确定房价收入比的标准及计算方法上,国内一直存在较大争议,以至于很多研究机构和专家一谈此物,便招质疑,甚至恶评。比如,前些时北京社科院蓝皮书提到北京房价收入比为23倍,远超国际标准,结果招致任志强的狂批。

 

近些年来,我国住宅价格上涨过快、水平偏高,已成社会共识,尤其部分大城市的房价增长远超普通城镇居民家庭收入。近几年国家房地产宏观调控重点之一,就是抑制房价过快增长。即便是2008年部分城市房价有所下滑,国务院“131号文”中依然期望开发商认清形势,合理定价,而北京、上海、深圳等地的重要官员也一再表态自己城市的房价水平依然人偏高。

 

那么,房价到底高多少?总归需要一些指标予以量化,否则房价问题永远是笔糊涂帐。正基于此,重庆市政府开全国之先何,首度提出以房价收入比衡量房价高低,且明确以不超过7倍为宜的具体标准,这对于其它城市的执政者而言,具有很大的借鉴意义。而落实的难点在于,各地如何根据区域经济、房地产市场形态、居民收入特征的不同,因地制宜明确各自房价收入比的合理区间。

 

笔者最近正好撰写了一份《关于全国房价收入比的研究报告》,对此颇有心得。首先需要澄清国内常见的关于房价收入比的三点误区。一是由于国情悬殊,不宜拿我国的房价收入比与发达国家(3-5倍)简单对比;二是由于区域经济、楼市差别显著,我国东中西部、大中小城市之间的房价收入比的可比性并不强;三是对一个国家或城市的房价收比入作跨年度的纵向比较,更具研究价值。

 

根据国家统计系统中商品住宅(包含经济适用房)价格、城镇人均可支配收入、城镇人均住房面积(建筑面积),经过计算后,笔者得出结论:2003年之前,全国房价收入比均值约为6.2倍,处于合理水平;2003年之后,房价快速上涨,房价收入比同步上扬,2007年达7.44倍,出现些许泡沫,2008年回落至6.78倍。从很大程度上看,我国房价收入比维持在6-6.5倍区域比较合理。

 

而全国各区域之间的房价收入比差别较大,东中西部呈现由高向低的梯度分布形态。以2007年的房价收入比为例,厦门为13.22倍、北京为13.09倍、深圳为13.15倍、广州为12.09倍、上海为11.25倍、武汉为8.89倍、沈阳为6.65倍、重庆为5.15倍。笔者的研究表明,一线城市目前房价存在泡沫,考虑到这些城市经济发达、住宅的境外省外投资需求较大,房价收入比维持在9-10倍才算合理。中部二线城市房价收入比的合理区间为7-8倍,而西部大中城市5-6倍可能更合适。

 

文头那篇新闻报道中也提到,2007年底重庆市主城区的房价收入比为6.4倍,而笔者报告中所谓的5.15倍是指重庆全市范围,两个数据存在差异理由充分。因此,对于重庆主城区而言,政府设定的“双职工7年收入买一套房”相当科学,符合重庆的实际情况。

 

推而广之。全国、一线城市、中部大城市、西部大城市,若能分别以6-6.5倍、9-10倍、7-8倍、5-6倍的标准界定各自房价收入比的合理区间,则全国和各地调控房价,无异于有了一把实实在在的尺子。如此,则政府调控有据可依,房价健康可期,百姓亦幸矣。

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