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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海房价的“三涨两跌”  

2009-09-16 09:14:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海房价的“三涨两跌”

 

8月份,全国房价依然加速上扬,最典型的是上海和深圳的新建商品住宅成交均价都超过18000元/平米,超过2007年月度最高纪录。这主要跟8月份两地豪宅密集成交有关,属于结构问题。

 

我一直提醒大家的是,二手房市场更能反映市场变化,因为基本不存在成交结构问题,只要你想买,总能从二手房门店找到近似房源,基本上高中低档房源都有。有些新盘一开盘就清盘,但到附近二手门店一看,原来部分房源很快就转移到二手门店。

 

值得关注的是,8月份,上海全二手房成交均价相比7月,上微跌1%,这也是今年内上海二手房均价的首次下滑。这说明了什么?值得大家深思。或许还会有较真朋友认为,成交均价还是不能很好的反映市场真实情况。那接下来,我就以房价指数为基础,对近十年来上海房价走势做一分析。

 

上海二手指数,是由上海二手房指数办公室发布的一个住房价格指数。由下图可知,这一指数以2001年11月为基期1000点,2009年7月创历史新高2427点,相较2001年11月上涨142.7%点,年均上涨19%。

                          上海二手房指数变化

 

           上海房价的“三涨两跌” - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

从演变历史看,近十年上海房价经历了“三涨两跌”:第一次涨:2001年至2005年5月一直上涨,其中2004年5月—2005年5月,累计涨幅28.3%。

 

第一次跌:2005年5月达到1714点后,开始回落,至2006年3月降至1616点,降幅为5.7%;其后一年时间,处于盘整状态。

 

第二次涨:2007年4月开始快速上涨,直至2008年7月达到2396点,相较2007年3月的1648点,大幅上涨45.4%。

 

第二次跌:2008年8月开始下跌,2009年2月调整至2293点,此轮下跌幅度为4.3%。

 

第三次涨:2009年3月重新上涨,至7月累计上涨5.8%。

 

所以,我说近些年来,上海房价涨的时间长,跌的时间短,涨的跌度大,跌的幅度小。就6个月左右的短期而言,我对上海房价持谨慎态度,数月内,指数有可能再次下顶,7月二手房指数环比6月上涨1.23%,而8月比7月只上涨了0.62%,涨幅正在收窄。

 

其后出现第三次下跌,但跌幅同样不会太大。就1-2年左右的中期来看,稳中趋涨的可能性更大。

 

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