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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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三个标准评判房价高低   

2009-09-17 09:04:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三个标准评判房价高低

 

昨天,看到一篇文章,认为全国住房总价值达90万亿元,超出GDP近200%,城市居民需要花掉近22年的工资才能买一套房。实际上,在几乎任何市场经济国家,土地和房屋都是社会和居民价值最大的财产,搬出一堆数据把我国住房价值与GDP相比,有些莫名其妙,而所谓22年工资购套房又失之笼通和道听途说。

 

近年来,围绕房价众说纷纭,老百姓抱怨房价高,个别经济学家狂喊房价泡沫巨大,中央调控政策的文件中再三明确稳定房价,京沪深等城市领导表态当地房价偏高,部分学者和开发商则认为房价不存在水分。实际上,测算房价高低是件复杂而困难的事儿。经验表明,往往只有房价泡沫破裂后,才知房价太高。上世纪80年代后期的日本和台湾,1997年之前香港和泰国,皆如此。

 

然而,也并非全无方法。在房地产市场发育成熟的欧美国家,一般用房价收入比、租金回报率、空置率也衡量房价高低。房价收入比,是从居民收入的角度,考量支付能力与房价的匹配度;租金回报率,是从投资收益上面,判断房价水平是否合理;空置率,则是从资源利用情况,侧面反映市场中投资投机比重的大小,借以观察市场是否过热。正好,这三个方面笔者都曾做过专题研究,在此把重点结论拿出来与读者分享和商榷。

 

首先,谈下房价收入比。以国家统计局数据为准,取值历年城镇人均住房建筑面积、人均可支配收入、商品住宅成交均价(含经济适用房),计算后得出:1996-2008年,我国的房价收入比在5.5-7.5倍的区间波动,其中最低的1996年为5.64倍,最高的2007年为7.44倍。总体水平高于发达国家的3-6倍,但与1998年世界8.4倍的平均值和6.4倍的中位数,相当的接近。也即用发展中国家的标准衡量,目前我国房价收入比水平基本合理,2007年偏高,2008年有所回落。

 

全国来看,难以认定整体存在房价泡沫。但由于各地经济和楼市发展水平差异明显,房价收入比按东中西部、一二三线城市,呈现由高到低的梯度排列。2007-2008年,京沪深穗四个一线城市以及厦门、杭州,房价收入比超过10倍,甚至个别城市达到13倍以上。如果剔除动拆迁保障用房因素,则2008年北京房价收入比为15倍,上海高达17.2倍。

 

另外,值得关注的是,我国的房价收入比,在不同的收入阶层之间的分布极不均衡。在全国统计的七个收入阶层房价收入比情况中,最高收入户的房价收入比只有2.64倍,而最低收入户的这一指标却达到23.68倍,相差了9倍。由于我国贫富差距持续扩大,所以在中低收入群体望价兴叹的时候,富裕群体却拥有多套住宅,并不觉得房价有多贵。

 

其次,分析一下租金回报率。与任何商品一样,住房价值的根基是使用价值,而租金水平集中体现了房屋使用价值的高低。在发达国家,住房年均租金回报率为5-10%,而在我国大城市,一般都不会超过5%,目前上海、杭州二地甚至不足3%,近十年来,我国房租上涨幅度远远低于房价涨幅,以租养房的观念越来越荒诞。以此租金回报率衡量,我国部分大城市房价明显偏高。但也须考虑到一个因素,在房子的问题上,国人重购轻租的观念根深蒂固。

 

最后,关于空置率。1994年至2008年,我国商品住宅空置率由16.9%降至6.3%,情况不断改善,今年成交非常活跃,空置率进一步降低。然而,遗撼的是,我国官方统计口径中,商品房空置仅指代已竣工而未售出或租出的房屋量。而按照国际通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率房屋空置率5%为适度,10%则为警戒空置率,超过20%为严重空置。这一不足之处,急需今年以来频频声称要提高水平、完善体系的国家统计局尽快补上。2008年7月开始,上海市统计局组织对1000个小区开展“现有住房闲置情况”抽样调查,这一做法值得褒扬。

 

本文刊发于东方早报

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