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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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买房抗通胀的对与错  

2009-09-18 08:56:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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买房抗通胀的对与错

 

通胀快来了,抢房去。这似乎成为很多国人的一致观念。今年以来,虽然表面上央行实行的是适度宽松的货币政策,事实上却是超级宽松,1-8月信贷狂增7.8万亿,远超去年全年和今年预定的5万亿。并制造出超级流动性过剩,标志就是7月狭义货币量(M1)增幅高达26.37%,这是1995年5月份以来的最高水平,8月进一步提高。

 

实际上,今年一季度货币供应与信贷数据一出笼,便引起经济学家们的关注与担忧,经过媒体放大效应后,从4月开始,投资者便开始向楼市进军,且逾演逾烈,投机客也有所跟进;7月以来形成了豪宅抢购潮,以至于8月8日上海星河湾开盘当日,便成交40亿元之巨,创造国内甚至全球热销纪录。

 

按西方经济学理论,流动性过剩必然导致通货膨胀,消费品价格、尤其是资产品价格本质是一种货币现象。而事实证明,资产价格的上涨领先于消费品价格,根据笔者的研究,M1、股市、楼市、消费品,四者之前依次呈领先关系。近期的实证是:M1去年四季度触底后快速回升,股市是从今年初反弹的,房价是由今年3月止跌上涨的,而CPI到7月仍是同比下降1.8%。

 

那么,购房到底能否抵御通胀?不妨做一个大跨度的数据对比,2000-2008年,我国CPI增幅依次为:0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%,而全国房价指数增幅依次为:1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。结果一目了然,每年的房价涨幅都大于CPI增幅(通货膨胀率)。

 

如此看来,单以房屋增值率衡量,购房铁定是保值的,若再算上租金回率,则就更划算了。可这事没完,还得深入探究一番。2000年以来,我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情,房价持续快速上涨,这是我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同导致。这种情况在一国房地产发展史上,只能特定的存在,不可能长久如此。

 

不妨举三个最坏的例子。1990年日本楼市泡沫破灭后,至今东京的地价和房价都没能回到当初的水平;1997年香港楼市泡沫破灭后,至今住宅价格都没能超过1997年三季度的高点;2006年6月美国房价到达顶点,然后持续下跌,至今超过四成,并导致次贷危机,引爆金融危机。这就意味着,如果投资者在上述三个房价高点购入房产,则至今不仅没有跑赢CPI,而且赔得一塌糊涂。

 

当然,上述事情近几年不可能在中国发生,只是想提醒狂热的国人一下。可也不代表永远不会发生。给大家做个简单推理,目前我国城镇住房私有率为84%左右,如果加上农村,则估计为92%左右,这可能是全球最高的。就算考虑到目前城镇存量房中占比最大的是房改以前的老公房,需要升级换代,那么我国居民皆以“居者有其屋”为荣,投资投机风气远超欧美国家,多年后势必出现很多空置房,必然降低房子的保值功能。

 

很多国人只知道近些年我国房价涨得快,却忽视了房租增幅远远滞后于房价的事实。这固然与民众“重购轻租”的传统观念有关,但却反应出房价上涨有些根基不稳,因为住宅价格是价值的反映,而商品价值的基础是实用价值,房子的使用价值集中体现在房租水平上。

 

2004年至2008年,我国大陆租金涨幅维持在2%上下,但房价增幅却高达6-10%。2009年1季度七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%,其中上海、杭州均低于3%,明显低于发达国家5-8%水平。如果拉开时间跨度,则近12年我国房产复合租金回报只有5.05%,明显低于法国9年的6.00%,英国26年的7.90%、澳大利亚22年的9.50%。

 

不过长期来看,国际经验表明,房屋抵御通胀的功效还是很明显的。算上房屋增值和租金双重收益,再把通胀因素考虑进去,香港近18年私人住宅的年均复合回报率为6.65%,澳大利亚近22年写字楼的年均复合回报率为7.5%,英国近26年零售物业的年均复合回报率为9.9%。

 

各种物业的投资回报率有所不同,想要通过中长期投资房产赚钱的人可有所考虑。以香港近18年数据为例,住宅、写字楼、零售物业、工业地产的年均复合投资回报率依次为6.65%、6.57%、9.88%、9.23%,后二者明显优于前二者。当然,住宅投资的门槛和风险要低于其它物业,即使不愿租,也能用于自住。

 

1998-2007年,我国写字楼与商业用房实际年均复合投资回报率大致相同,在10%左右,高出住宅1.5个百分点左右。从结构分析,其中,住宅年均复合增值率为4.51%,明显高于商业用房及写字楼,但其租金回报率却要低写字楼及商业用房许多,这使得住宅投资回报率反而低于写字楼及商业用房。由此证明,短期来看,投资住宅回报率更高,长期而言,投资商办物业更划算。

 

值得关注的是,任何投资都有机会成本。一个简单的问题是,同样一笔钱,你若投资股票,回报率是高于还是低于投资房产?1929-2002年间,美国道琼斯工业平均指数的平均年收益率(加上分红)为11.31%,略低于澳大利亚的近22年12.5%、英国近26年13%的房产投资回报率(不剔除CPI)。长期而言,投资股市和投资楼市的回报率差别不大,房产保值、增值的稳定性优于股票,而股票的流动性更佳、交易成本低于楼市,仅从投资角度分析,二者并无本质的区别。

 

最后,回到一个很现实的问题。如果你不考虑中长期,只想今年购房,明年或后年就卖出,以此来抗击将要到来的通胀。那么,我的答案是:结果不一定会让你满意。因为当前我国楼市已显露回调迹象,目前已有楼盘开始小幅降价促销,第四季度打折楼盘必然越来越多。

 

本文刊发于中国证券报

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