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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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当前楼市的内忧与外困  

2009-09-19 11:18:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前楼市的内忧与外困

 

秋天是收获的季节,可对楼市而言却是降温的时点。在传统意义的“金九银十”来临之前,开发商们还盼着能再接再厉的掘出“最后一桶金”,心满意足的完成今年收官之战。可事实却是,9月已过半,各地楼市利空消息远多于利好,尤其是京沪深等一线城市成交量继续下滑,金九美梦,注定落空。

 

秋风起于萍末。楼市调整的量变,实际上7月已开始。行业领先指标是商品房成交量,7月,四个一线城市的成交量首次出现集体性的回落,而全国则环比6月萎缩19%。8月和9月至今,主要城市的成交量继续下跌,而价格则依然向上,8月70个大中城市房价指数环比上涨0.9%,与7月涨幅相同,不过二手房价格指数环比增幅,却由7月的0.6%,收窄至0.3%。近日,京沪二地已出现多个楼盘降价促销的案例,这表明持续上涨半年之久的房价,初露松动之相。

 

大势已转,原因何在?楼市发展,有点像季节轮回,这就是房地产经济的周期性。事物往往盛极而衰,夏天过后是秋天,如果遭遇厄尔尼诺,则可能出现暖冬等反常天气。

 

从内因分析,今年楼市的异军突出,有些不正常,经历2003-3007年宏观经济与房地产市场比翼高飞之后,2008年GDP增幅由13%,迅即回落至9%,楼市虽然也经历半年左右的下调,但深度明显赶不上宏观经济。按理说,2009年房地产市场经历低位盘整后稳步上行,才符合市场内在要求,也有利于后市健康发展。然而,正是在上半年经济复苏维艰之际,楼市却由“小阳春”升级为“大热天”,这多少有些根基不稳。

 

前几年,中央一直强调避免楼市大起大落,但事实上老是大起,却少回落;今年更是靠注射“兴奋剂”再度出人意料的雄起,注定难以持久。市场自有内部运行规律。仅举一例,据笔者测算,现阶段上海新建纯商品住宅每年合理需求量是1600万平米左右,而2007年成交量却飙至2066万平米,即使没有宏观经济的下行因素影响,2008年这一数据也会下跌;然而2008年剧减至900万平米,明显跌过头了;2009年而今年前8个月,再次激增至1260万平米,幕后是存在大量投资投机需求。

 

结论明确,即使外部环境不变,京沪深等一线城市房地产市场,下半年也会出现调整。种种证据表明,近几年一线城市房地产市场波动的频率和振幅趋于增大,根结在于外部环境变化太快,大致可以分为经济面、政策面和资金面。

 

经济面上,2007年至今年,宏观经济经历了过热、速冷、回暖,今年一季度GDP增幅低至6.1%,二季度即拉高至7.9%,第四季度GDP可能重上两位数——又有偏热之嫌。楼市周期基本与经济同步,经济如此忽高忽低,内分泌失调,也使楼市有些举足无措。今年前八个月的楼市张狂表现,已很难用经济复苏来解释。

 

政策面上,去年10月,中央出台刺激普通住宅消费的利好政策后,有效推动了自住需求的释放。然而,地方政府和商业银行受自身利益驱动,救市力度远超中央,结果使开发商元气迅速恢复,也让投资投机客纷涌入市。所以今年6月以后,二套房贷严格执行、打压囤地、捂盘等政策出来后,原本膨胀的投资投机需求,转而观望或撤离。

 

资金面上,今年天量的放贷量和的货币供应量,成为推高股市和楼市的重要动力。值得关注的是,虽然中央表态下半年适度宽松的货币政策不变,甚至近日央行副行长苏宁表示明年也不变,但接下来放贷量下降和M1减速已是板上钉钉。受此影响,8月股市暴跌超二成,对楼市的影响也正在显现。

 

本文刊发于华夏时报

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