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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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经济适用房不宜盘踞市中心  

2009-09-20 10:07:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济适用房不宜盘踞市中心

 

近期,上海徐汇区开建经适房,却遭周边业主阻挠,引起公众广泛关注。其实,今年5月,当徐汇区在内中环区域计划建设三个经济适用房消息一出,就曾引起相关讨论。这就引出了一个话题,经济适用房该否建在市中心。

 

周边业主闹意见,主要怕经济适用房的出现会降价区域居住品质,这也可以理解。但笔者认为,经济适用房不宜建在市中心的原因,并非反对穷人在市中心的居住权,而是着眼于社会公平与经济效率。

 

政府收税,尤其是向富人征税,然后拿出部分补贴穷人,这叫转移支付,是政府应尽的责任,住房保障就属此范畴。但住房保障需要坚持一个原则:公平。任何一个国家,都没有足够的财力让所有国民住大房、住好房。住房保障做得相对较好的国家是新加坡和北欧五国;新加坡组屋制度惠及九成国民,可它只是个城邦型国家;北欧则人少资源丰富,自然禀赋好,实行的是高福利制度。

 

我国还是一个发展中国家,依照最新的各国购买力平价标准计算,中国目前排名世界第二大经济体,但2008年世界人均GDP排名中国却排在第104位,中低收入群体有几亿之众。所以住房保障的第一步,应该是让有限的政府补贴,尽量惠及最低收入群体;其次是让中低收入群体能够适量均沾,僧多粥少,就要让每个人都能喝上两口。

 

而把经济适用房建在市中心,有违公平之嫌。市中心土地资源有限,事实上,绝大部分经济适用房都会建在市区边缘或近郊。那么,同样是符合经济适用房标准的家庭,同样认购的是60平米户型,95%的家庭买了郊区的经济适用房,比如上海外郊环间的商品住宅单价约1万元,经济适用房一般便宜一半,也即获得政府30万元补贴;5%的家庭的家庭买了上海内环内的经济适用房,商品住宅单价超3万元,打五折后,至少能获得政府补贴90万元。

 

 

凭什么5%的人比95%的人多得了60万元补助?这与同样是公务员,少数人利用职权敛财,并无结果上的区别。我国社会贫富分化原本就处于加剧的过程中,财富一次分配的不均衡是市场机制使然,在政府主导下的财富二次分配中,依然在住房保障方面存在这种不公,明显属于政策失当。

 

除了社会公平外,不妨再谈谈经济效率问题。众所周知,大城市的中心区土地资源正在变得越来越稀缺,这就需要更加合理、有效的使用这些土地。市场经济的最大优点就是能使资源配置效率大大提高,所以我们就会发现单价地王都在市中心,如果政府能在市区卖一幅10万平米的居住用地,其收益相当于在近郊出让30-50万平米用地,而把后者划拨出来用作经济适用房用地,不是能建更多的经济适用房,为更多家庭解困吗。

 

另外,大城市中心区的土地,用于建设高档办公楼和商业用房,其经济效益明显高于住宅。比如,今年上海“两个中心”获得中央审批,按理应该开发更多的甲级办公楼,以满足越来越多的跨国企业和金融机构的需求。而现实是,小陆家嘴金融核心区只有1.7平方公里,现在基本已无地可建,近几年一直谋划进行东扩,结果卡在动拆迁上,迟迟无法付诸实施。这种形势下,在中心区建经济适用房,实在有些大材小用。

 

话又说回来,笔者绝非反对中低收入群体住在市中心。市中心是公共的,按中国的市场法则,富人进,穷人出。从社会和谐上讲,有待政府对市场法则做些调整。笔者提倡在市区收购部分旧房用于廉租之用,也可新建少量高容积率的廉租房,让最低收入群体拥有在市中心的租赁机会,这远优于让中低收入群体拥有市中心的高价值的经济适用房(私有产权房)。

 

从实际运作上观察,很多大城市一般都将经济适用房项目选址于城乡结合部或郊区,其实政府一点都不傻,只要少些官员腐败和华而不实的政绩工程,我国很多城市政府的执政水平并不差。上海在保障用房建设上,更是摸索出了在近郊建设大型聚居区的路子,并且在轨道交通、商业、医院、学校等方面重点配套建设,值得外地借鉴。

 

近些年来,经济适用房制度在全国普遍存在诸多问题,比如:权力寻租、富人抢食、干扰商品房市场秩序、政府部门和单位从中混水摸鱼等,三四线城市尤其突出。1999年,上海将经济适用房与内销房、外销房全部并轨形成统一的商品住宅市场,从此经济适用房在上海销声匿迹了数年。2002年,为了满足动拆迁需求,上海开始建设配套商品住宅,这种定向供应方式不仅促进了动拆迁,而且可以有效避免富人抢食,只是无法保障非动拆迁的居住困难家庭。

 

因此,在《上海住房建设规划(2008-2012)》中,政府提出五年新建2000万平米的经适用房,今年推出六大保障性住房建设基地。笔者认为,经济适用房的新建规模不宜过大,选址应避开市中心,可选择性的尝试货币化补贴方式。另外,在加快廉租房建设同时,还应研究推出覆盖面更大的公共租赁房。

 

本文刊发于东方早报

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