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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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买房的合适时间和地点  

2009-09-24 08:47:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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买房的合适时间和地点

 

最近,上海爆出了一块天价地。中海地产以70.06亿元夺下长风6B、7C地块,成为2009年全国新地王;地块溢价率达129%,楼板价高达22409元/平方米,而周边商品住宅的现售单价不过2万左右。以此观之,这又是一个“面粉贵过面包”的典型案例,未来若卖不了3万,中海地产铁定赔本。

 

此地缘何被高捧如此?除了区位属于内中外间及长风生态商务区外,临近虹桥商务区是一个重要诱因。今年8月,虹桥商务区管委会成立,而且由副市长挂帅,可见其规格之高。目前已确定的是:将以虹桥交通枢纽的26.26平方公里区域为中心,加上60平方公里综合功能拓展区,横跨中环外环,建设成为共86平方公里的经济商务区。另外还有两个扩大的版本处于研究层面,一个是550平方公里,另一个是1500平方公里,超过浦东新区面积。

 

于是乎,大虹桥区域的房价“闻风而涨”。经济产业布局、城市规划和建设,是房地产发展的根基和重要影响因素,凡有重大政策与消息出台,总让相关区域楼市为之亢奋。记得2002年世博会申办成功后,周边楼盘立即集体停止销售,其后纷纷上调价格,继续销售。近几年浦东三林板块名企云集、供需两旺,成为上海最热的板块,世博会是其坚强后盾。

 

对于绝大部分购房者来说,最需要把握的有两点,一是入市时机,二是区域选择。至于房型、开发商、环境、楼层、交通,皆属变数不大的次要因素。关于市场走向,本专栏上期已有分析,总体而言,目前全国和上海的楼市开始步入下行通道,成交量6月触顶,其后持续下滑,但成交价格依然坚挺,8月份甚至出现豪宅热销现象,使当月商品住宅成交价格超过18000元/平米,创造历史新高。价格变化滞后于成交量变化。

 

国家统计局新公布的数据显示,8月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比7月上涨0.9%,涨幅与7月份相同。环比增幅已不再增加,环比增幅“8月或9月触顶”基本没有疑义。其中二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比7月份缩小0.3个百分点——这就意味着二手房价格环比增幅已于7月触顶。证明二手房价格变化稍稍领先于一手房。上海情况类似,7月二手房指数环比6月上涨1.23%,而8月比7月只上涨了0.62%,涨幅正在收窄,3-5个月后,指数有可能再次下跌。

 

然而,要想大跌,也难。宏观经济开始复苏,货币政策依然宽松,在通胀预期刺激下,部分保值、增值需求依然会选择投资房产。今年楼市反弹过猛,短期下调一些是合理的。对于上海楼市走向,笔者短期看空,中期看稳,长期看涨。所以,如果你不是短线投机,那么现在依然可以入市,只是要选对区域,选择房子。

 

选择规划利好、发展潜力大的区域,堪称上策,其投资回报率不仅超过全市整体,而且也会高于传统的市中心。房价上涨,实质是地价上涨,而地价上涨来自于政府与民间在单位土地投资量的多少,而投资金额的高低与产业布局和城市规划有关。比如,浦东开发成就了小陆家嘴的摩天楼群与高房价,临港新城的产业导入与造城计划,正在催高当地房价。

 

今年以来,楼市复苏和回暖,开始主要由自住需求(尤其是刚需)推动,可4月之后,一股新的力量加入:投资投机需求。最早3月底,就有温州投资客在临港新城看盘、购房,因为南汇并入浦东的消息最早就是那时由媒体传出的,当时只是小道消息,上海尚未宣布此事,直到一个月后才正式宣布。由此可见温州人在投资房产方面,嗅觉之灵敏,动作之迅捷。4月之后,南汇成为投资投机者最青睐的区域。

 

那么,南汇房价涨了多少?笔者特意测算了一下,发现今5-8月全市新建商品住宅成交均价为15760元/平米,1-4月为13181元/平米,前者较后者上涨20%。同样是这两组数据,南汇上涨38%,浦东上涨23%,松江上涨11%,徐汇上涨14%,

卢湾上涨36%。显而易见,南汇房价上涨幅度最大,远远超过与之区域位置相似的松江,甚至是市中心卢湾区。

 

如此这般,则不难理解,全国新地王为何会出现在大虹桥区域。展望未来一段时间,完全有理由相信,虹桥商务区相关区域,如七宝、徐泾、江桥、赵巷、长宁外环内等区域房价将会重走南汇之路,其时间或许就在眼下,或许要待这波楼市调整之后。

 

本文刊发于移居上海

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