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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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“90/70”教训: 少点行政干预是好事   

2009-09-25 08:48:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“90/70”教训: 少点行政干预是好事

 

中国楼市身处“敏感之秋”。“金九银十”没能如约而至,但若说市场又将重演2008年下半年的“深寒”,外部条件似乎又不具备。从宏观经济背景看,去年经济迅速下行,今年经济持续复苏;从政策面看,当前房地产政策出奇的平静。

 

回顾2003年以来,几乎每年都有重磅政策出台,2003年是“121号文”和“国18号文”,2004年是“8.31大限”,2005年是“新老国八条”,2006年是“国六条”和“十五条细则”,2007年是“二套房贷新政”,2008年是央行和财政部的减税、降房贷利率和首付的政策,以及“国131号文”。

 

今年3月,自从住房和城乡建设部声称微服私访,表态暂不出新政后,就无大事。惟得值得一提的是,5月银监会要求商业银行严格执行“二套房贷”,但也只是重申旧政而已。政策呈中性,一方面反映了中央在保增长与抑房价面前,处于两难境地;另一方面,透露出中央在加强住房保障建设的同时,正试图减少行政干预商品住宅市场的行为。

 

笔者认为,这是一种房地产调控方式进步的表现。近几年,在调控过程中,存在“头痛医头,脚痛医脚”的现象。比如,2004-2005年的调控方针是紧缩地根和银根,实际上却是减少了住宅供给,与稳定房价的政策目标背道而驰。结果,自然是房价继续高歌前行。

 

经济学理论和实践,一再证明,市场配置资源的效率高于行政手段,因此商品住宅市场就应让“无形之手”掌控。当然,市场也有失灵的时候,政府建立住房保障制度,正是一种补救措施。在此,笔者想重点论证一下著名的“90/70”政策的失策之处。

 

调整住房供应结构,是2005年以来房地产调控一个重点。当时流行一种说法,由于投资回报率较高,开发商都喜欢建中高档、大户型住宅,而普通居民最想购买的中低档、中小户型的房源供给不足。因此,2006年九部委联合出台的“十五条细则”中,郑重提出:“十一五”时期,要重点发展普通商品住房,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

 

另外,该文还规定:土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。这就是所谓“三限房”。价格是调节市场的信号灯,行政干预商品住宅价格,实在有悖市场规律。所以,“限房价”这一项,一开始就没执行,其后广州、北京、成都等部分城市有所尝试,但基本是一个失败的试验。

 

各地都在文件层面落实了“90/70”政策,多数大城市,也曾在部分具体的居住用地项目出让合同中,明确规定须满足这一条件;但全国绝大部分城市,都没全面执行这一规定,中小城市尤其如此。那么,难道真的中小户型供不应求,需要此政强制干预吗。

 

不妨以上海的市场数据说话。从户型面积结构分析,以2009年1-9月数据与2004年7-12月相较,最显著的变化是90-145平米户型所占比重大减26个百分点,而且70-90平米户型大增17个百分点,其原因就是 “90/70”政策的影响。不过,2009年90平米以下户型占比依然只有26%;200平米以上户型比重增加6个百分点,说明高档住宅成交活跃。

 

统计2004.7月-2009.8月新建纯商品住宅户型面积供求结构,就会发现,五年期间,70平米以下户型的供求比为1.49:1,70-90平米户型的供求比例为 1.40:1,由此证明90平米以下中小户型严重供大于求,而非如之前普遍认为的产品稀缺。与此同时,90平米以上户型的的供求比例为 1.02:1,基本供求平衡,市场形态良好。

 

就上海的情况而言,“90/70”政策有些药不对症;近五年总的情况是,90-145平米户型需求占据主导地位,说明上海的改善需求和投资需求非常旺盛,145平米以上的大户型所占成交比重较大,远超90平米以下中小户型。估计很多其它城市,也存在这一现象,因此“十一五”期限未过,去年各地便纷纷放松“90/70”政策。

 

现在做事后分析,笔者认为,其实按市场价格水平,即使是中小户型,大部分中等及以下收入阶层,还是买不起房子。只能通过住房保障体系解决中低收入群体的居住问题,而部分中等收入群体,买不起商品住宅原本就不必大惊小怪,欧美发达国家尚且如此,何况人均GDP排名仍在100位之后的中国。

 

既然要坚持住房制度改革的市场化方向,就不宜频频动用“行政大棒”干预商品住宅市场的供应与需求,控制价格就更荒谬了;即便必须调控市场,也应采运用税收、房贷利率等经济手段。而行政手段的用武之地,只在住房保障领域。

 

本文刊发于东方早报

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