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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市重现2007年变局  

2009-09-29 08:35:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市重现2007年变局

 

国内房地产市场已步入一个暂时的调整期。从行业内部看,成交量有所下滑,豪宅热销,少数城市投资投机需求旺盛,房价创造历史新高,二套房贷政策严格化;从外部环境看,宏观经济明显复苏,但根基不稳固,宏观经济政策短期内保持不变,流动性略有收缩,股市出现大幅调整。

 

内外双重压力,促使房地产市场发生调整。正如天气一样,楼市经历了春暖、夏热后,秋凉正步步逼近,这种症候在一线城市尤为突出。7月,北京、上海、深圳、广州四地商品住宅成交量首次出现集体下滑;8月继续向下,比如深圳新建商品住宅成交量环比减少29.73%,二手住宅成交面积也环比下降26.38%;上海情况较深圳稍好,7、8两个商品住宅下滑幅度为百分之十几。

 

实际上,全国也出现类似情况。今年以来,全国新建商品住宅成交量快速增长,5-7月全国商品房的成交量分别为7019万平米、9465万平米、7674万平米,7月成交量出现19%的环比下滑。从区域分析,7月以来,华南、华东等本轮率先回暖的城市,成交皆出现了不同程度的下滑;而中西部地区则依然保持了较为强劲的势头。

 

进入三季度以来,重点城市成交量大面积出现下滑,既有传统淡季的因素,也和供应紧张、部分开发捂盘有关,但最关键的原因是需求发生了变化。刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度,致使出现萎缩;投资投机需求依然旺盛,但在二套房贷严厉化之后,贷款的首付门槛与利率成本明显提高,部分投机客有所观望。

 

在任何一个房地产市场中,如果投资投机比重过大,必然催生房价泡沫。上世纪80年代末日本、台湾曾出现全民投资楼市的巅狂,1991年楼市泡沫破灭后,日本至今地价都没回到当年高点;1996-1997年香港楼市也出现投机潮,1998年楼市崩盘后,到了2003年时,全港最多出现106000例负资产物业。

今年2-4月,市场回暖形态良好,5月之后,一线城市和部分二三线城市的投资投机需求持续增多,主要原因是流动性充裕导致通货膨胀预期,部分投资者为了保值增值目的而入市,随着房价快速上涨,也有投机需求跟进。国际经验认为,一个商品住宅市场中,投资投机需求比重超过20%就不正常了。实际上,在当前的我国,很难评测市场中到底有多大比重属于投资投机需求。但可以从一个角度进行分析——观察成交价格结构的变化情况。

 

高价住宅成交比重增加,基本可以认为投资投机比重上升,因为这类需求偏好中高端住宅。从深圳商品住宅成交价格结构来看,拿今年7月与4月数据相比,低档项目比重下降15个百分点,说明刚需明显萎缩;高档住宅比重由大升16个百分点,中高档比重上升8个百分点,幅度远远超过北京和上海,证明深圳商品住宅市场的投资投机比重明显超过京沪。

 

有时候,历史真的具有惊人的相似性。2007年那轮中国房地产大牛市,深圳同样一马当先,成为繁荣度最高、投资投机比重最大、房价涨幅冠全国的城市。同样值得关注的是,那轮楼市调整,亦由深圳带头。2007年7月,深圳商品房成交量开始出现下滑,而上海10月份成交量明显萎缩,全国11月出现成交量拐点。今年的情况是,深圳商品住宅成交量4月已经触顶,多数一二线城市6、7月份达到高点。

 

从价格分析,今年8月深圳和上海新建商品住宅价格,皆站上18000元/平方米高台,双双超过2007年单月17000多元/平方米的记录。一批高档住宅,尤其是豪宅的热销,推高了很多一二线城市房价,比如上海全国最贵公寓汤臣一品,以及开盘当天热销40亿的上海星河湾——创造全国记录。回顾2007年,深圳房价的高点出现在10月份,其后成为全国率先下跌的城市,并且在整个2008年,跌幅一直保持全国最高。这就是市场疯狂的后果。而直到2008年8月,全国和上海的房价才开始下跌。

 

如今,又一个市场发烧后的降温,重新上演。观察政策面,目前对市场影响最大的是银监会三令五申严控“二套房贷”,而凑巧的是,2007年9月27日“二套房贷新政”出台后不久,市场很快变天。另外,2006年以来,股市堪称楼市的先行指标,2007年10月股市触顶,今年8月4日上证指数摸高3478点后,一个月内暴跌24%,随着股市财富效应的减弱,楼市不可能维持二季度的亢奋状态。

 

最后,还有一个现象非常相似。2007年大企地产商上市圈钱、高价拿地、地王频现,今年亦有此景象。无限风光在险峰,当地产商在资本市场洋洋得意之时,往往预示着楼市温度进入“高烧区间”。这是需要投资者警醒的地方。当然,若从长线投资角度考量,房子还是保值增值、对抗通胀的最佳资产。

 

本文刊发于财富生活

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