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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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没理由不鼓励国民租房住  

2009-09-30 09:00:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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没理由不鼓励国民租房住

 

近日,《上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用操作办法》出台,凡享受本市廉租住房政策、承租经济适用住房、通过市场租赁方式依法租用住房且月房屋租赁费用超出家庭月工资收入20%的三类对象,均可以申请提取本人住房公积金账户内的存储余额,用于支付房屋租赁费用。

 

毫无疑问,在我国住房制度正在经历继续深化变革的背景下,无论从公积金制度功能的充分发挥的层面,还是鼓励和扶持住房租赁市场发展的角度,这都是一项值得褒扬的政策。实际上,自2008年以来,北京、福建泉州、江苏泰州等地皆有类似政策出台。

 

对上海而言,意义似乎更为深远。自上世纪以来,在住房制度创新方面,上海一直走在全国前列,公积金、廉租房、外销房、配套房等制度皆如此。1991年,上海尝试建立住房公积金制度,为我国住房制度改革和推进住房保障体系建设作出了重要贡献。截至今年8月底,累计归集住房公积金2009.63亿元,累计向132.56万户家庭发放个人住房公积金贷款1829.81亿元。住房公积金在支持廉租房建设,危旧房改造,职工购房、还贷等方面已发挥了重大作用。

 

而在国家层面,直到1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台,才首次提出强调“全面推行和不断完善住房公积金制度”,1999年《住房公积金管理条例》。我国住房制度改革由福利化分房,转变为货币化分房,公积金的实质就是国家给予居住的房补——让居民去市场上购房。

 

所以公积金由交缴者所有,所有者自然具有合理的支配权。除了可以申请贷款外,《住房公积金管理条例》还明确规定:房租超出家庭工资收入的规定比例的,可以提取职工住房公积金帐户内的存储余额——只是在长期的实践中,这一条一直未能落实。

 

现在依规还权利于民,完全是正当而合理的。我国的公积金制度借鉴于新加坡,但实施效果却相差甚远。公积金制度是新加坡于 1955 年建立的一项强制储蓄制度;1968 年,为了解决中低收入家庭的住宅问题,允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用,不足之数由每月交纳的公积金分期支付;1975 年后政府对中等收入家庭放开了限制;在公积金支持下,新加坡80%以上的的居民购买了组屋居住。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分,新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

 

我国公积金制度原意是住房制度改革的配套政策,以及与廉租房、经济适用房一道成为住房保障体系的“三架马车”。可后来渐渐变了味。从制度内部的公平性分析,多缴款者与少缴款者、使用贷款者与不使用贷款者,必然在享受公积金住房保障的权利上存在不均等现象。目前公积金最主要的受益者并非真正居住困难群体,而是那些因单位效益较好和个人收入较高而缴款较多的群体,比如垄断行业企业把公积金作为“避税港湾”。

 

2006年11月份世界银行在《中国经济季报》中曾论述:只有45%的住房公积金被用来发放住房贷款,而且只有17%的缴费者获得了公积金贷款,其受益群体主要是收入较高的家庭。由此引发出中国公积金已成为“富人俱乐部”的社会争议。最需要购房的中低收入群体,由于没钱而无法享受公积金贷款购房的的好处。另外,由于长时间以来,公积金只能用来偿还购房贷款本息的,而不能按规定像新加坡那样付购房的首付款。所以,导致我国公积金形成大量资金沉淀,宝贵的资源躺在公积金管理中心睡大觉,反倒给那些不良官员提借了违法挪用、权力寻租的机会。

 

对于那此租房住的中低收入群体,政策的“口子”完全可以开的更大些,让穷人最大限度的受益理所当然。《上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用操作办法》中,对于享受本市廉租住房政策、承租经济适用住房的提取标准无可非议,可对于通过市场租赁方式者,提取额度限定超出家庭月工资收入20%,以及1000元以内,则有待商榷。

 

国家的《住房公积金管理条例》并无明确规定这一比例。福建泉州的规定是,房租支出超过家庭工资收入30%。北京的最新规定尺度更大:2009年以后,市民租房提取公积金的额度限制由只可提取超出工资收入5%的部分,改为提取总额不超过实际发生房租,也即全付。

 

对于中低收入群体,除了廉租房这种扶持力度很大的政策外,很多发达国家还采取政府补贴居民房租的办法,比如德国居民自己支付的房租仅相当于一般房租的1/3,其余由政府补贴;美国类似,当低收入者承租后,低收入者将自己收入的三分之一付给房主,其余由政府代付。

 

在一个成熟的住房体系中,租赁市场应发挥重要作用。当前我国住房市场尚处于初级发展阶段的情况下,租赁市场非常不发达,上海住房租赁市场发育程度的整体高于全国,但也存在着诸多问题。对于广大买不起房的城镇中低收入群体,如果暂时无法享受到廉租房和经济适用房,则让他们拿着自己公积金帐户中的钱,用于付市场化的房租,实在不宜再设定20%、1000元这样的人为障碍。

 

本文刊发于东方早报

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