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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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本轮房价飙升的根本原因  

2009-09-03 08:35:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本轮房价飙升的根本原因

决定房价的原因很多,但最为直接的、起决定作用的,只有一个:供求关系。今年以来这波大行情,刚需、改善需求、投资投机需求,依次进场,但不管何种需求,如果是供应量远远大于需求量,是不可能迅速推高房价的。本轮房价激涨,严重的供不应求,起到了决定性的作用。

今年以来,商品住宅市场成交量持续快速扩大,而供应量却由于去年部分开发商减少开工量而导致紧张,从而形成供不应求的市场格局,在这一条件下,房价出现偏快上涨的情况。

近十年全国新建商品住宅供求关系演变

本轮房价飙升的根本原因 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

                          数据来源: 根据国家统计局数据整理

上图反映的是,近十年来全国商品住宅市场的供求关系演变。从近些年情况分析,2004年之前,全国商品住宅房竣工面积持续多年大于销售面积,2005年开始,全国商品住宅房竣工面积持续小于销售面积,即使是在市场不景气的2008年亦如此。

正由于此,近四年全国商品住宅价格持续上涨,2008年市场有所回调,但70个大中城市房屋价格依然上涨了6.5%。今年1-7月,商品住宅销售面积为3.85亿平方米,而竣工面积只有2.09亿平方米,供求更加失衡。房价不涨才怪呢。

接下来,再分析一下主要城市的商品住宅的供求关系。从区域市场分析,今年以来,全国主要城市的新建商品住宅都呈供不应求的状态。以7月份为例,除了深圳、济南、西安外,全国主要城市新建商品住宅成交量皆大于供应量。除了合肥、济南、厦门外,绝大部分城市的商品住宅可售量继续减少。

 

全国主要城市7月份新建商品住宅供求情况对比

区域

城市

成交量

同比增幅

供应量

同比增幅

存量

环比增幅

华东

上海

194

177.14%

126.8

0.56%

515.65

-7.24%

南京

98.46

183.76%

46.372

-35.09%

243.70

-17.60%

杭州

48.60

171.50%

22.7

-21.74%

95.50

-16.40%

合肥

109.50

61.50%

96.04

90.56

459.8

6.11%

苏州

81.35

125.10%

44.79

-48.61%

231.89

-43.67%

宁波

54.91

294.19%

8.06

-64.56%

/

/

无锡

58.13

163.15%

27.24

-5.42%

386.97

-7.39%

常州

58.13

81.37%

27.41

12.01%

749.00

-3.97%

华北

北京

205.45

168.03%

63.13

-58.97%

1111.55

-11.35%

沈阳

116.19

27.16%

64.9

-57.11%

/

/

天津

134.4

231.97%

59.82

29.59%

/

/

济南

23.2

/

31.46

/

356.42

6.22%

青岛(四区)

19.96

218.34%

7.06

-37.36%

/

/

大连

88.15

189.21%

21.96

-66.07%

294.78

-23.00%

长春

57

-4.60%

11.2

-73.05

387.00

-8.73%

太原

22.3

-62.68%

17.06

-58.95

/

/

华南

深圳

51.43

110%

60.87

-18%

287.84

-3.36%

广州

47.53

-21.52%

29.55

-67.48%

107.28

-5.87%

厦门

35.72

324.73%

16.27

160.87%

240.64

3.72%

海口

23.11

32.81

5.7

-81.35%

462.59

-3.62%

中西部

武汉

106

125.72%

41

-70.03%

701.00

-8.49%

西安

96.6

56.89%

101.37

/

/

/

长沙

115.76

172.38%

41.66

-11.34%

177.93

-29.40%

郑州

92.83

79.90%

8.82

-88.72%

401.39

-17.31%

重庆

204.35

67.16%

140.84

-1.03%

1161.84

-6.98%

成都

107.86

169.18%

39.19

9.48%

483.55

-10.87%

南昌

24.37

59.70%

18.63

-25.15%

103.63

-5.25%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

备注:数据资来源:CRIC中国房地产决策咨询系统(各地交易中心发布的数据,除杭州、常州、济南、青岛、长春、广州、南宁、郑州、成都、重庆、西安等城市为市区成交数据外,其他城市均为全市数据。此外,重庆为商品房数据。)

 

值得关注的是,商品住宅的供求关系是动态变化的。近两个月,随着部分城市成交量有所下滑,供求不应的紧张度有所下降。比如,8月份上海新建商品住宅供略大于求,较上半年大大缓解,接下来还会变成供大于求,届时价格也会慢慢涨不动。我始终认为:决定我国住宅市场走势的两大因素中,需求的重要性明显大于供给。这点,大家不妨细想一下。以后有空再细述吧。

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