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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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住房分配方式之大恶!  

2009-09-04 08:54:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房分配方式之大恶!

 

近期,有两档关于住房分配的事,引发媒体争议。一是中石油员工以只有市场价三分之一的价格,团购了上千套商品房。二是14位学者联名上书国土资源部及住房和城乡建设部,建议进行二次房改,重点针对中等收入阶层,推出准市场化平价住房。

 

不患寡而患不均。这句古话,放在现代社会,已非真理。正由于此,在国内经济改革遭遇重大阻力时,邓公提出了“让一部分人先富起来”。改革开放30年,已使中国与美国一道,成为“G2”成员。于是,在强调效率优先之后,中央又重新重视公平——构建和谐社会。

 

那么,住房领域又该如何提高公平度?中石油超低价团购事件,是对我国住房分配制度的扭曲和嘲讽,也是近些年住宅分配中普遍存在的不公平现象的一个典型。1998年的住房制度改革,规定停止福利化分房,之后国家三令五申,禁止企事业单位为职工建房分房,即使是利用自有土地建房,也只能纳入经济适用房范畴,即建设中小户型,分配给中低收入员工。

 

然而,近些年企事业单位违规建房分房的事一直存在,部分企业打着建经济适用房的名义,行分配大户型之实。中石油事件打的是擦边球,企业并没建房,却以企业名义,动用央企资源,以损害企业利益——背后是全体国民利益为代价,为自己的小集体谋超级福利;其团购房源,无论单价,还是户型,皆远远超出经济适用房的标准。

 

还有,地球人都知道,像中石油这样的资源垄断型央企,利润肥厚,员工收入水平明显超过社会平均水平,根本不符合经济适用房的认购标准!近两年,很多大学生择业首选国企,这与十几年前外企热、本世纪初民企热,形成强烈反差。国企成为择业“香饽饽”,铁证凿凿的反映出近几年国企、尤其是央企待遇好、工作闲,以及“国进民退”的事实。

退一步讲,中石油的做法还不算最恶劣。几年前,在认购经济适用房的现场,有购房人居然招摇过市的开着宝马、奔驰,近两年经济适用房运作严格了不少,可今年以来依然有媒体报道:地方官员偷食经济适用房、经济适用房用地建别墅等。中石油低价团购商品房,与权势阶层侵占经济适用房相比,其性质近似,但情节略轻。

 

14位学者提出的“二次房改”建议,出发点是好的:解决中等收入群体购房难。然而,其所谓的 “四定两竞公共住房”,即非营利公益性建房机构和建筑开发商以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房——长得实在太像经适用房房了,而我们花了十几年时间,证明经济适用房虽然还不能称之病入膏肓,浑身是病却是不争的事实。

 

归根结底,住房分配的方式只有两种:分房,分钱。1998年房改前,我国是福利化分房,之后,是货币化分房(工资中含有房贴,让职工去市场上购房)。从经济效率上讲,肯定是前者优于后者。但房改后,在取得巨大成绩的同时,也有留下了住房保障滞后的遗撼。

 

就住房保障而言,存在两个方面的问题,一方面是经济适用房本质上还是福利化分房,而且分配的是可以转售谋取巨大收益的产权房(1998年之前只是分配使用权,虽然使用权长期固化,可使用者无法转售谋利);另一方面,非常重要、非常合理的廉租房建设,却被地方政府长期忽视、漠视。

 

发达国家的经验早已证明,在住房保障的两种方式中,“补砖头”的效率远高于“补人头”。从我国的现实经验分析,无论是经济适用房、还是限价房,只要是以低于市场价的价格分配产权房,必然招来“苍蝇”盯食——不符合认购标准的群体,而要想把制度之“蛋”设计没有一点缝隙,几乎是不可能完成的任务。

 

在此情况下,14位专家学者的“准市场化平价住房”,实质还是“补砖头”,也好不到哪里去。笔者的主张是,加大廉租房保障的覆盖面,弱化经济适用房,三年新建400万套的规模偏大(去年11月此规划一出来我就提出此观点),长沙、常州给符合经适房标准家庭8万元货币化补贴的方式值得提倡;另外,最近北京等城市尝试中公共租赁房,是我国住房保障发展的重要方向。

 

最后,对于近期媒体风传:部分地方政府为了缓解资金压力而出售廉租房的违规(《廉租住房保障办法》行为,笔者深恶之,且讨伐之。

 

本文刊发于东方早报

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